IL Y A RENDEMENT ET RENDEMENT

Mieux que le rendement facial, vous devez porter votre attention sur ce que les gestionnaires de patrimoine appellent le “rendement effectif”. Ce chiffre, souvent plus élevé que le rendement facial dans le neuf, prend en compte l’optimisation fiscale et toutes les autres charges déductibles. Il est donc plus proche de la réalité. Toutefois attention, ne perdez pas de vue que les avantages fiscaux disparaissent au bout de 9 ans dans le cadre d’un investissement en Robien et au bout de 15 ans pour un placement en Borloo populaire. Passé ce délai, la rentabilité effective sera donc moins importante. “Attention,à comparer ce qui est comparable. Autrement dit, l’investisseur doit toujours chercher à savoir ce qui se cache derrière ce chiffre.Par exemple,est-ce que le prix d’achat englobe le prix du parking, les frais de notaires ? Quand on parle de rentabilité,on doit rester sur des frais immobiliers et pas sur les autres”, insiste Christine Vassal-Largy, directrice générale, responsable du pôle immobilier du conseil en gestion de patrimoine Thésaurus. Pour comparer différents programmes entre eux, assurez-vous que les bases de calcul du rendement sont bien identiques. Pour faire grimper ce chiffre, certains vendeurs ont tendance à minorer le prix d’achat. Autre point de vigilance : le caractère “brut” des chiffres avancés par les vendeurs immobiliers. Une fois toutes les charges déduites, la rentabilité nette est inférieure de 10 à 15 % aux premiers chiffres communiqués. L’investisseur doit également être attentif au taux de rentabilité interne. Le fameux TRI également nommé taux de rendement de l’épargne. Il s’agit en fait du rapport entre les rentrées d’argent annuelles issues de l’investissement et l’effort d’épargne réalisé. Contrairement à ce que le terme laisse à penser, l’effort d’épargne ne correspond pas à une somme placée mais à de l’argent déboursé par l’investisseur. Il s’agit en fait de la différence entre les rentrées d’argent (loyers, économies d’impôts) et les sorties (remboursement d’emprunt, charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière…). Bref, ce que vous devrez sortir de votre poche chaque mois.“Le TRI est un taux important à surveiller, car il exprime réellement ce que l’investissement coûtera au final au particulier”, insiste Stéphane Cremades de l’Institut du patrimoine. On considère qu’un investissement est réussi si le TRI est supérieur au rendement facial et à la rentabilité effective.