3 QUESTIONS A ARI BITTON - COFONDATEUR DE AB COURTAGE

“Les banques prennent plus de précautions”

Indicateur Bertrand : Les banques seraient plus réticentes à l'égard des prêts relais. Le constatez-vous ?

Ari Bitton : Pas vraiment. L’immobilier reste un placement sûr, et quand l’emprunteur nous interroge pour un projet d’achat revente, les banques sont bienveillantes, car cela signifie que l’emprunteur a un apport personnel. Mais, si les banques prêtaient jusqu’à 80 % de la valeur du logement à vendre, elles sont plus regardantes aujourd’hui. On constate qu’elles ne veulent plus dépasser 70 % de cette valeur. Elles prennent plus de précautions qu’il y a un ou deux ans, même si le marché immobilier reste actif et que les prix ne baissent pas. D’autant qu’elles ne pratiquent généralement pas d’expertise du bien à vendre. Malgré tout, l’immobilier reste une valeur sûre : même si l’acquéreur surévalue un peu son bien, elles savent qu’il le vendra.

I. B. : Quelles formules proposez-vous ?

A. B. : Tout dépend du profil de l’emprunteur. Lorsqu’il revend pour racheter plus grand, on propose un crédit relais accompagné d’un crédit à long terme. Mais pour des problèmes d’endettement, notamment lorsque l’emprunteur n’a pas fini de rembourser le prêt du logement qu’il veut vendre, on propose plutôt une formule globale. On nomme cela un rachat relais. Aujourd’hui, une banque sur deux propose ce type de montage. Cela consiste à racheter le crédit de l’ancien logement et à monter un gros financement à très long terme, par exemple sur 30 ans, dont une partie sera remboursée avec la vente du bien. L’astuce est de proposer, sur la partie qui sera remboursée avec la vente du bien, un taux révisable – qui est moins cher qu’un taux fixe. Il y a un point d’écart, ce qui n’est pas négligeable, et il n’y a pas vraiment de risque puisque cette partie sera remboursée très vite.

I. B. : Quelles sont les pratiques des banques en matière de garantie et de frais de dossier ?

A. B. : En général, dans le cas d’un montage avec deux prêts, les banques acceptent de faire une promesse d’affectation hypothécaire, afin d’éviter d’avoir à payer deux fois les frais de garantie et de mainlevée. L’idéal est d’opter pour la caution d’un organisme comme Crédit Logement. Dans ce cas, la garantie coûte 2 100 e, sur lesquels l’emprunteur sera remboursé de 1 350 e au terme du prêt. Cela coûte moins cher, mais les conditions d’obtention sont draconiennes et nous avons moins de dossiers qui passent aujourd’hui. Un emprunteur qui gagne 8 000 e et qui s’endettait à 37 % l’année dernière n’avait pas de problème pour obtenir la garantie. Aujourd’hui, le même emprunteur endetté à 39 % ne passe plus. Et pourtant, même s’il débourse 4 000 e de charges tous les mois, il lui reste encore 4 000 e pour vivre. Il me semble qu’il faudrait revoir les conditions dans ce domaine.