PAROLE À JEAN-FRANÇOIS GABILLA - PRÉSIDENT DE LA FPC (FÉDÉRATION DES PROMOTEURS-CONSTRUCTEURS DE FRANCE)

Indicateur Bertrand : Quel bilan tire la FPC de 2007 et quels sont les perspectives d’évolution du marché de l’immobilier neuf en 2008 ?

Jean-François Gabilla : L’année 2007 aura été globalement un bon cru puisque nous aurons vendu probablement autant qu’en 2006, soit 126 000 logements, mais l’évolution du marché mérite d’être soulignée : un excellent 1er trimestre, puis un glissement au 2e, une chute au 3e (-7,8%) et un 4e qui ne s’annonce pas très bon. Les prix ont continué leur hausse sous la pression conjuguée des réglementations techniques (RT 2005, handicapés) et des coûts de construction. Alliée à celle des taux d’intérêt et au resserrement du crédit, cette pression a comme conséquence la moindre solvabilité des acquéreurs et la baisse de la rentabilité de l’investissement locatif. La satisfaction est venue du niveau de l’offre commerciale. Les 94 600 logements en vente fin septembre ne représentaient que 9,2 mois de vente, en légère augmentation par rapport au trimestre précédent (8,7 mois) mais bien en deçà d’un 1er seuil de vigilance que je situe à 12 mois. En outre, le stock de logements terminés invendus est resté stable à 2 100 logements environ. Malgré une demande qui reste très forte, 2008 devrait voir la confirmation de l’atterrissage en douceur du marché. La FPC prévoit un volume d’activité de 110 000 à 115 000 ventes, avec un niveau de prix en légère hausse. Il est impératif de s’attaquer au problème du niveau du prix de revient des opérations. Il ne trouvera pas sa seule solution dans le foncier moins cher. Il faut aussi revisiter les coûts de construction en commençant par les règles techniques et les normes.

I.B. :Que représente l’investissement locatif aujourd’hui en France ? Les dispositifs actuels doivent-ils évoluer ?

J-F. G. : La loi Robien relative aux incitations fiscales pour l’investissement locatif a déjà évolué en juillet 2006 avec le recentrage du Robien et la création du Borloo populaire. Il faut avoir conscience de l’importance du Robien dans la construction de logements neufs en France. Les ventes liées à ce dispositif s’élèvent à environ 60 000 par an soit près de 50 % du total, plus que le nombre de logements sociaux neufs mis en chantier en 2006. Ce chiffre montre à l’évidence l’impact des lois Robien/Borloo sur la construction en France et leurs contributions à répondre aux besoins de logements annuels évalués à 500 000. Concernant le Robien, je m’étonne de l’acharnement de certains de vos confrères et de certains hommes politiques à le déconsidérer, en s’appuyant sur les quelques villes moyennes qui ont connu une production de logements excessive. Je rappelle que la FPC a toujours insisté sur la dimension immobilière de ces investissements, et pas seulement fiscale et financière, en incitant chaque investisseur à se renseigner sur la localisation, l’existence et à la tenue du marché locatif, la qualité du produit, le promoteur… Toutefois, il faut relativiser et tenir compte de la réalité des chiffres : entre 2003 et 2007, près de 200 000 logements Robien et Borloo ont été livrés et moins de 4 000 sont aujourd’hui vacants. C’est encore trop mais cela ne représente que 2 %. Grâce à eux, 196 000 ménages ont été logés. Où seraient-ils et quel loyer devraient-ils payer si ces logements n’avaient pas été construits ? 60 000 logements par an, c’est plus de 100 000 emplois créés par ce système. Et puis, l’Etat, dont on dit que le Robien lui coûte 400 millions d’epar an en impôts non encaissés, perçoit chaque année 1,7 milliard d’e de recettes de TVA auxquelles s’ajoutent la TFPB, la taxation sur les plus value de cession, etc. Alors oui, il faut préserver les dispositifs Robien/Borloo, ce qui n’empêche pas de réfléchir à une simplification des différents systèmes, en gardant en tête l’importance du besoin de logements neufs, donc des incitations à les produire.