EMMANUEL DUCASSE, DIRECTEUR DES EXPERTISES POUR LA RÉGION PARISIENNE AU CRÉDIT FONCIER

“Il faut se projeter dans l’avenir et parier sur l’évolution des quartiers"

Indicateur Bertrand : Y a-t-il des règles à suivre pour réaliser une bonne acquisition ?

Emmanuel Ducasse : On peut en tout cas donner un bon conseil de base aux acquéreurs : commencez par acheter votre résidence principale. Cet achat représente en effet l'équivalent d'un revenu supplémentaire au moment où l'on aura moins de ressources. J'insiste sur cette dimension de rendement : le loyer qu'on ne paie plus, c'est l'équivalent d'un revenu net d'impôt ! Prenez l'exemple des gens qui se sont retrouvés confrontés aux prix du marché lors des ventes à la découpe réalisées par les propriétaires institutionnels. Ils ont été rattrapés par les prix du marché, alors qu'ils bénéficiaient de loyers en dessous des valeurs pratiquées pour ces quartiers et ces immeubles de standing.

I. B. : Quels éléments sont susceptibles de garantir aux acquéreurs de revendre dans de bonnes conditions ?

E. D. : Les éléments d'évaluation font avant tout appel au bon sens. Tout le monde mettra en avant l'emplacement. Il s'agit bien sûr d'un élément essentiel, mais qu'il faut savoir pondérer. Bien entendu, un bien bénéficiant d'une situation très centrale, en coeur de ville, ne vous réservera pas de mauvaise surprise. Le centre-ville restera prisé, bien desservi par les transports, pourvu en commerces, etc. Mais il ne suffit pas de dire qu'un bel immeuble haussmannien restera un bel immeuble ou qu'une "bonne rue” du coeur de ville ne se démodera pas, car l'expérience a prouvé que les beaux quartiers n'étaient pas à l'abri des aléas du marché et de la conjoncture. Lors de la crise des années 90 par exemple, les bons immeubles des beaux quartiers ont enregistré des baisses plus importantes que celles des quartiers populaires de la capitale. On peut donc aussi faire le pari d'un quartier en devenir et y avoir de bonnes surprises en termes de revente !

I. B. : Comment s'assurer que la surprise sera bonne ?

E. D. : Il ne suffit pas de s'assurer de la présence d'une boulangerie et d'une école à proximité. Il faut avant tout estimer la sociologie du quartier, tant il est vrai qu'on achète d'abord la richesse ou la pauvreté de ses voisins ! Qui occupe le quartier, qui est là et qui va venir figurent parmi les premières questions à se poser. Un quartier ancien, avec de l'habitat populaire, voire insalubre, n'est pas forcément rédhibitoire, car lorsqu'il est bien situé, l'habitat ancien évolue dans le sens positif. Il faut se renseigner soigneusement sur les évolutions prévues : si la nouvelle rocade doit passer derrière le jardin par exemple, mieux vaut le savoir avant de signer ! Même chose lorsque la construction d'un collège est prévue en face du bien convoité : c'est pratique pour y envoyer les enfants, c'est infernal au niveau sonore ! D'une manière générale, il faut se projeter dans l'avenir et s'informer des évolutions, négatives comme positives.