POUR QUELS INVESTISSEURS ?

Le prêt "in fine" est, par exemple, une option intéressante si vous disposez d'un important capital. Dans ce cas, au lieu d'investir la somme dont vous disposez dans le logement locatif, optez pour un prêt "in fine". Vous placerez alors votre capital sur un contrat d'assurance vie qui vous rapportera par exemple 4,5 % par an. Le prêt vous coûtera de son côté 4 % par an. Ainsi, vous gagnerez sur les deux tableaux : la déduction fiscale et le gain de rémunération de votre épargne. Attention : pour que la rentabilité du contrat d'assurance vie soit efficace, il faut que le montant du placement soit au moins de 50 à 55 % du total du prêt. Démonstration. Vous empruntez 150 000 e sur 15 ans à 4 %. Dans le cadre d'un prêt amortissable, votre mensualité s'élèvera à 1 110 e. Si vous optez pour un prêt in fine, celle-ci sera ramenée à 500 e, ce qui correspond au montant des intérêts seulement puisque le capital n'est remboursé qu'en fin de prêt. Au total, le prêt amortissable vous coûtera 49 700 e, le prêt "in fine", 90 000 e, soit pratiquement le double. Mais si l'on considère que vous placez l'équivalent de 150 000 e sur le contrat d'assurance vie, rémunéré à 4,5 %, au bout de 15 ans, votre épargne passera de 150 000 e à 294 000 e auxquels on retranchera les 150 000 e versés initialement. De fait, votre épargne vous aura rapporté 144 000 e auxquels il faudra cependant soustraire le coût du crédit "in fine", soit 90 000 e. Au total votre gain, par rapport à un crédit classique, sera de l'ordre de 54 000 e. Bien entendu, tous les investisseurs ne disposent pas d'une telle somme de départ. Bien que largement proposés dans les montages financiers dé- diés aux investisseurs, les prêts "in fine" ne conviennent pas à tout le monde. Pour qu'ils aient un intérêt, il faut soit que vous ayez effectivement un apport très important qui vous permettra d'honorer votre dette à l'échéance du prêt et que vous vous situiez dans une tranche marginale d'imposition élevée, par exemple à 30 ou 40 %. Mieux vaut, en outre que vous perceviez déjà des revenus fonciers d'un autre bien. Auquel cas, l'avantage fiscal qui découle des intérêts d'emprunt jouera à plein.