OBJECTIF MOINS D'IMPÔTS

Borloo ou Robien, le but reste le même : faire baisser le montant du chèque à envoyer au percepteur. Alors pourquoi deux dispositifs ? Jean-Louis Borloo, ministre de l'Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement, et père de cette évolution, explique : "Le but du Robien recentré est de répondre à la demande dans les secteurs les plus tendus, alors que le Borloo populaire, plus attractif fiscalement, souhaite encourager la création de nouveaux logements locatifs pour les ménages aux revenus modestes et moyens."

Si le Robien recentré est désormais moins avantageux fiscalement, il implique aussi moins de contraintes, notamment en matière de choix du locataire. A l'inverse, le Borloo populaire, nettement plus attractif sur le plan fiscal, vous impose en contrepartie des contraintes qui orientent la location vers des ménages aux revenus moyens qui rencontrent aujourd'hui des difficultés à se loger.

Comment ça marche ?

Borloo et Robien fonctionnent tous deux sur le même principe : c'est en créant un déficit foncier, qui s'imputera sur le revenu global de votre foyer fiscal, que vous ferez baisser votre impôt sur le revenu. Le déficit foncier annuel est plafonné à 10 700 € pour les deux dispositifs. L'éventuel excédent et les intérêts d'emprunt peuvent être imputés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. D'où vient le déficit foncier ? Vous encaissez des loyers et payez des charges pour le bien que vous avez acheté. C'est la comparaison entre la somme des charges générées par votre acquisition d'une part et les revenus qu'il vous rapporte d'autre part, qui permettra d'estimer votre situation : vous disposerez d'un revenu foncier si le résultat est positif, mais obtiendrez par contre un déficit si le résultat est négatif. Votre intérêt est donc d'avoir plus de charges que de revenus : dans ce but, vous pouvez ajouter à la déduction permise par le dispositif fiscal, des frais eux aussi déductibles, comme les intérêts de vos emprunts, les frais d'assurances et de gestion locative, les travaux effectués, etc. Vous générez ainsi du déficit foncier, que vous retranchez de votre revenu net imposable… Et le tour est joué !

Robien nouvelle formule.

Avant de subir un "lifting", la loi Robien - qui a vu le jour en 2003 - a connu un grand succès et a considérablement dopé les ventes dans le secteur de l'immobilier neuf. En 2005, les investisseurs ont par exemple représenté 70 % des acquéreurs dans l'agglomération toulousaine. Les changements qui "recentrent" le Robien vous permettent de déduire de vos revenus fonciers 6 % de la valeur du logement pendant les 7 premières années et 4 % les 2 années suivantes. La nouvelle formule du dispositif ne vous permet plus d'aller au-delà de cette période de 9 ans. "La baisse de l'amortissement ne concerne pas les investisseurs qui revendent leur bien assez vite et le Robien recentré leur permet une déduction de 6 % pendant les 7 premières années, ce qui reste tout à fait intéressant", estime Bruno de La Brosse, directeur du Cabinet Peterson, spécialisé dans le conseil en investissement immobilier. Le grand avantage que vous garantit encore le Robien recentré est le libre choix de votre locataire et la possibilité de louer à vos ascendants ou descendants. Votre seul engagement est de louer votre logement nu à titre de résidence principale pour votre locataire et de respecter des plafonds de loyer. L'autre nouveauté concerne d'ailleurs ces plafonds, modifiés pour mieux coller à la réalité. Une nouvelle zone, intitulée B2, a été créée : son plafond de loyer, à 11,30 €/m2, correspond mieux à certaines villes moyennes. Celui de la zone C baisse quant à lui de 20 %et s'établit désormais à 8,28 €/m2.

Avantage Borloo.

Le nouveau-né de l'arsenal législatif présente des avantages fiscaux plus importants : vous pouvez défiscaliser pendant 15 ans, à raison de 6 % pendant les 7 premières années, 4 % pendant encore 2 ans, puis, si vous souhaitez jouer les prolongations, 2,5 % pendant 6 ans. Et, cerise sur le gâteau, la loi vous octroie un abattement de 30 %, qui n'existe pas dans le Robien recentré. En contrepartie, vous devez accepter des contraintes plus importantes. Côté loyers, les plafonds sont inférieurs de 20 % à ceux du Robien. Côté locataires, vous ne pouvez pas louer à des membres de votre famille et les ressources des occupants sont plafonnées. "Le plafonnement des ressources est à mon avis un faux problème, car ces plafonds sont larges et concernent en fait la moyenne des ménages français. Le dispositif ne concerne donc pas la partie la plus démunie de la population, mais la grande majorité des salariés", tempère Patrice Haubois, responsable marketing au Crédit Foncier. Dans le cadre de ce dispositif, vos locataires pourront par exemple être un couple avec enfant gagnant jusqu'à 6 700 € net mensuels dans l'agglomération parisienne et 4 700 € en zone B1. A noter que le Prêt locatif social (PLS) peut être combiné au Borloo neuf "populaire", ce qui vous permettra de financer votre acquisition et de profiter d'une TVA à 5,5 %. Par ailleurs, une version du dispositif Borloo s'applique à l'ancien, dans le cadre d'un conventionnement avec l'Anah (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat).