L’AVIS DE ARTURO MORENO DIRECTEUR RÉGIONAL DES EXPERTISES AU CRÉDIT FONCIER

Indicateur Bertrand : Comment se comporte la demande sur le marché de l'habitat neuf à Toulouse ?

Arturo Moreno : Il convient de constater que bien qu'encore dynamique, le marché toulousain connaît un léger ralentissement. Au quatrième trimestre 2007, les prix ont baissé de 3,2 % par rapport au trimestre précédent. Les stocks gonflent, mais il n'existe pas encore de stock physique, les opérations en cours de commercialisation n'étant pas encore achevées. Il faut garder à l'esprit que Toulouse est un marché qui n'a pas disposé d'une offre suffisante pendant des années. Bien que l'aire urbaine de Toulouse affiche une croissance démographique de 19 000 habitants supplémentaires chaque année et que ce territoire ait été entre 1999 et 2005 l'un des plus performants en matière de création d'emplois (59 000 nouveaux postes), la solvabilité de la clientèle reste limitée. En effet, de nombreux accédants locaux potentiels rencontrent des difficultés à devenir propriétaires et n'ont pas de revenus suffisants pour se tourner vers des opérations avoisinant les 3 500 e/m2. La confrontation entre le budget nécessaire et le budget disponible incite de nombreux acheteurs à se diriger vers la quatrième, voire la cinquième couronne de l'aire urbaine, à 40 ou 50 km de Toulouse, en se portant sur des pavillons avec pour un budget moyen de 250 000 e. Face à cette situation, rendue plus tendue en raison de l'application plus stricte des règles prudentielles par les établissements prêteurs, les promoteurs semblent diversifier les gammes de logements. On commence à voir réapparaître des écarts de prix par quartier, alors que l'on tendait vers une certaine homogénéité. Peu à peu, des communes s'attachent à proposer des logements à prix maîtrisés, entre 2 500 et 3 000 e/m2, ce qui signifie bien que, pour les acquéreurs locaux, le coeur du problème réside essentiellement dans le budget qu'ils peuvent consacrer à leur habitat.