Le financement

NOUVEAU ! : VOTRE GUIDE CONSEIL DU NEUF

Indicateur Bertrand, le guide-annonces n°1 de l’immobilier neuf, en vente tous les quinze jours chez votre marchand de journaux, met dorénavant ses archives rédactionnelles à votre disposition sur explorimmoneuf.com. Vous y trouverez une mine d’informations actualisées pour vous accompagner dans votre démarche d’achat étape par étape : financement, investissement, analyses sectorielles, actualité du marché, conseils pratiques ou encore courrier des lecteurs… découvrez le !

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

Alternatives à l'investissement locatif en direct, les SCPI évitent les soucis de gestion tout en distribuant des revenus réguliers nets de charges.

Une SCPI est une société civile autorisée à faire appel public à l’épargne. Avec les fonds collectés auprès des souscripteurs, elle acquiert des immeubles et les loue. Après déduction des charges, les loyers sont distribués aux porteurs de parts (ou associés). Une SCPI doit être agréée et elle est contrôlée par l’Autorité des marchés financiers. Elle est tenue d’informer ses associés et de réunir une assemblée générale annuelle.

Les différentes catégories

Les SCPI se distinguent selon l’objectif poursuivi. Les SCPI de rendement sont investies en locaux d’activités : bureaux, entrepôts et locaux commerciaux pour les "classiques diversifiées", murs de magasin pour les "spécialisées", etc. Ces SCPI assurent actuellement un rendement de 6 à 7,5 %. Les SCPI fiscales, elles, investissent dans l’habitation. Après les Méhaignerie, Malraux, Périssol et Besson, plusieurs SCPI Robien ont vu le jour en 2004. Elles affichent un rendement faible, de 2 à 3,5 %, et disposent d’un avantage fiscal non transmissible. Difficiles à revendre sans une forte décote, ces SCPI sont donc à conserver jusqu’à leur liquidation, soit quinze ans pour les Robien.

La fiscalité

Sur les revenus. Les SCPI versent trois acomptes trimestriels et un solde en fin d’année. Ces "dividendes" sont, pour l’essentiel, des revenus fonciers, une petite part étant constituée des revenus financiers tirés de la trésorerie. Fiscalement transparente, la société n’est pas imposable. Les sommes distribuées sont taxées entre les mains des associés. Les revenus financiers peuvent bénéficier du prélèvement libératoire, si l’associé a choisi cette option avant le détachement du dividende. Les revenus fonciers relèvent soit du micro-foncier, soit du régime normal. Dans le micro-foncier, le revenu net imposable est obtenu après un abattement forfaitaire de 40%. Pour en bénéficier, il faut déjà relever du micro-foncier pour d’autres revenus locatifs, ne détenir que des SCPI de revenus et ne pas percevoir plus de 15 000 euros par an de revenus fonciers nets. Attention, ce plafond inclut les revenus des SCPI ! Sinon, le régime normal s’applique : abattement de 14% (6 % pour les SCPI Robien), mais possibilité de déduire les intérêts d’emprunt si les parts ont été achetées à crédit. Dans les deux cas, le revenu foncier net imposable est assujetti aux prélèvements sociaux (10,3 % depuis juillet 2004 et 11 % en 2005) et s’ajoute aux autres revenus du contribuable soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Sur les plus-values. Les cessions de parts d’un montant inférieur à 15 000 euros n’échappent pas à l’impôt, contrairement aux immeubles. Sinon, les gains réalisés subissent la fiscalité des plus-values immobilières : abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, abattement de 1 000 euros sur la plus-value nette imposable, taxation du solde à un taux forfaitaire de 27% à compter du 1er janvier 2005...

L’achat et la vente de parts

Les SCPI ne sont pas cotées en Bourse. Dans les sociétés à capital variable, l’acquisition de parts s’effectue toujours par souscription. Dans les sociétés à capital fixe, il existe un marché primaire pendant la phase de souscription initiale, puis à chaque augmentation de capital. En dehors de ces périodes, les sociétés de gestion tiennent, pour chacune de leurs SCPI, un marché secondaire. Elles centralisent les ordres d’achat et de vente, puis, à date et heure fixes (une fois par semaine ou par mois...), elles les confrontent. Il en ressort un "prix d’exécution", auquel peut s’échanger le plus grand nombre de parts. Inconvénient : les demandes trop éloignées du prix d’exécution ne sont pas servies et doivent être représentées à une prochaine confrontation. Attention aussi aux frais. De 8 à 15% selon les SCPI, ils comprennent la commission de la société de gestion et, en cas d’achat sur le marché secondaire, un droit d’enregistrement de 4,80 %.

Questions/Réponses

Où peut-on se procurer des parts de SCPI démembrée ?

Q - Je ne trouve pas une seule société de gestion, à part la Cofrag citée dans un de vos articles, proposant l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit seulement. Que faut-il en penser ?

M. François C., par courriel

R - Hormis la Cofrag, signalons Sofidy (Immorente) et Foncia (Foncia Pierre Rendement, Fininpierre, etc.). Comme vous le constatez toutefois, rares sont les sociétés de gestion désireuses de rapprocher des acheteurs en usufruit et d'autres en nue-propriété. Pourtant, toutes reconnaissent les mérites du démembrement de parts. Si la plupart ne le proposent pas directement, elles acceptent en revanche de gérer les démembrements réalisés par les clients ou par les conseillers en gestion de patrimoine. A défaut de connaître un usufruitier pour les parts dont vous voulez la nue-propriété - ou l'inverse -, la solution consiste donc à vous adresser à un conseiller indépendant. Mais prenez garde aux frais supplémentaires s'il organise le démembrement ! Mieux vaut donc lui demander au préalable le montant de ses honoraires éventuels.

Copyright Mieux Vivre Votre Argent