La déduction majorée du dispositif Besson/Robien "ancien"


Le dispositif Besson/Robien "ancien" propose une majoration de la déduction forfaitaire pour charges, ce qui diminue d’autant le montant des revenus fonciers imposables.

Le dispositif Besson/Robien "ancien" propose une majoration de la déduction forfaitaire pour charges, ce qui diminue d’autant le montant des revenus fonciers imposables. En échange, le bailleur doit se contenter d’un loyer modéré. Attention ! Le propriétaire ne peut pas opter pour le dispositif Besson/Robien "ancien" pendant une location en cours. L’option doit intervenir à l’occasion d’une nouvelle location ou d’un changement de locataire.

Le logement
Il doit être ancien, c’est-à-dire ne pas ouvrir droit à l’amortissement Robien au moment de la conclusion du bail. Pour autant, un certain niveau de confort est exigé. Le logement doit répondre à des normes minimales d’habitabilité, de sécurité et de salubrité. Ces normes figurent en annexe du décret n° 99-244 du 29-03-99.

La location
Le logement doit être loué non meublé, à usage d’habitation principale du locataire. La durée de la location doit être au minimum de six ans. Au-delà, elle peut être prolongée par période de trois ans si les conditions demeurent remplies. Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni l’un de ses ascendants ou descendants, ni un ascendant ou descendant de l’un des membres de son foyer fiscal. A noter : dans l’ancien, les plafonds de ressources du locataire n’ont pas été supprimés. Ses revenus ne doivent donc pas dépasser les niveaux indiqués dans le tableau ci-dessous pour 2005 :

Le loyer
Au moment de la conclusion du bail, le loyer maximal doit être fixé en multipliant la superficie du logement par un prix plafond. La superficie est déterminée de la même façon que pour les logements neufs. Quant aux plafonds mensuels de loyer par mètre carré (charges non comprises), ils sont donnés dans le tableau ci-dessous. Ces plafonds sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice Insee du coût de la construction. Au loyer ainsi obtenu s’ajoute la provision pour charges aux conditions habituelles. Le plafond est applicable au loyer fixé lors de la conclusion du contrat de location au moment de l’option pour le dispositif puis à l’occasion de tout changement de locataire pendant la période couverte par l’engagement de location. En cours de bail, le loyer est révisé chaque année à la date anniversaire du contrat, suivant l’évolution de l’indice moyen du coût de la construction (dans la limite des plafonds réactualisés).

Avantage du dispositif : les allocations de logement sont payables directement au propriétaire, sur simple demande à la Caisse d’allocations familiales. Elles constituent, pour ce dernier, un élément du loyer à déclarer au titre des revenus fonciers et sont prises en compte pour l’appréciation du loyer plafond.

Une déduction forfaitaire majorée
Pour déterminer le montant de ses revenus fonciers imposables, le contribuable déduit des loyers perçus au cours de l’année un certain nombre de charges. Certaines font l’objet d’une déduction forfaitaire : l’amortissement du bien, les primes d’assurance-dommages et les frais de gestion exposés par le propriétaire (ses frais de déplacements, de correspondance, de téléphone avec le locataire, la commission d’agence pour trouver le locataire...). Le taux de la déduction forfaitaire, normalement de 14%, est porté au taux de 40%. Bien sûr, en cas d’option pour ce système en cours d’année, à l’occasion d’un changement de locataire, la déduction forfaitaire majorée s’applique seulement aux loyers perçus à compter de la nouvelle location. Pour les mois précédents, c’est la déduction forfaitaire au taux normal qui est retenue.

A savoir
La réalisation de travaux de remise en état du logement génère souvent un déficit foncier important. Rien n’interdit au propriétaire de cumuler la déduction majorée du Besson / Robien "ancien" avec l’imputation, sur son revenu global, d’un déficit foncier.

Questions/Réponses

Quelles formalités faut-il remplir pour bénéficier du dispositif Robien ?

Q - Nous avons fait un investissement Robien qui vient d’être livré et mis en location. J’ai entendu parler d’un engagement de location qui serait obligatoire. De quoi s’agit-il ?
Mme Michèle J., 75017 Paris

R - Vous avez acheté un logement neuf destiné à la location dans le but de bénéficier de l’amortissement Robien. Cet investissement vous oblige à remplir certaines formalités. Ainsi, lors de votre prochaine déclaration de revenus, vous devrez joindre à votre déclaration habituelle une déclaration spécifique pour vos revenus fonciers, sur un formulaire intitulé 2044 spécial. Vous devrez y spécifier que vous optez pour l’amortissement Robien. Avec ce document, il faut obligatoirement produire une copie du bail, un tableau d’amortissement et une lettre dans laquelle vous vous engagez à louer le bien pendant neuf ans. Le formulaire 2044 ainsi qu’un modèle de tableau d’amortissement et de lettre d’engagement de location sont tenus à la disposition des contribuables dans les centres des impôts et sur Internet, en principe à partir de février de l’année de déclaration.