Pour comprendre le fonctionnement d'une copropriété
La vie en copropriété, qui implique que plusieurs personnes physiques soient solidairement propriétaires d'un bien commun, est régie par des règles de droit précises. Sans entrer dans tous les détails, voilà ce qu'il faut au moins savoir.

Les différentes copropriétés

La copropriété en immeuble
Dans un immeuble, les choses sont simples : les copropriétaires sont également propriétaires des parties communes (toiture, entrées, cour, jardins, escaliers, combles) au prorata de la surface de leur appartement, exprimé en parts Ainsi, un copropriétaire qui possède 100/1000ème des parts possède donc 10 % des parties communes. Vous devrez acquitter les charges de fonctionnement dans une proportion équivalente à ce pourcentage (sauf cas exceptionnel comme l'installation d'un ascenseur où l'étage occupé est aussi pris en compte). La division des parties communes qui vous appartient est précisée dans votre titre de propriété. Les parties communes sont par nature destinées à l'usage général, les parties privées, réservées à la vie de chacun. Certaines parties communes peuvent, avec l'accord des copropriétaires en assemblée générale, être réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire, si cela ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et ne gêne pas le fonctionnement de la copropriété.

La copropriété en maisons individuelles
Le problème de la vie en communauté se pose aussi dans les maisons individuelles, pour la gestion et de la répartition des charges d'entretien des espaces communs (voies d'accès, jardins). Les maisons réalisées au même moment peuvent être placées sous le régime de la copropriété dite " horizontale ", ou sous un régime d'Association Syndicale Libre (ASL). Lors de la vente, si un règlement de copropriété vous est remis, vous relevez du premier régime. La totalité du sol du " nouveau village " est une partie commune. Les copropriétaires ayant l'usage privatif et exclusif de la parcelle rattachée à leur maison. Si l'on vous remet les statuts d'une association, vous êtes en ASL. Ces statuts tiennent lieu de règlement et définissent le fonctionnement du " village ". Dans les deux cas, le syndic ou l'association veillent à l'entretien des ouvrages communs, à l'application du règlement intérieur, ainsi qu'au respect de l'esthétique d'ensemble.

L'assemblée générale

Elle se tient obligatoirement une fois par an. Et réunit l'ensemble des copropriétaires, convoqués par lettre recommandée avec A.R, 15 jours au moins avant la date fixée. L'assemblée générale exerce un pouvoir de décision sur les points portés à l'ordre du jour, dont vous devez avoir été préalablement informé. Si vous ne pouvez vous rendre à l'assemblée, vous pouvez vous faire représenter, en remettant un pouvoir précisant vos intentions de vote à un autre copropriétaire. Un même copropriétaire ne peut avoir plus de trois pouvoirs. Pour pouvoir se tenir et statuer, l'assemblée générale doit réunir 75 % (chiffre à vérifier) des parts, présentes ou représentées. Les copropriétaires peuvent demander la tenue d'une assemblée extraordinaire, s'ils représentent ensemble plus du 1/4 des parts.

Comment se prennent les décisions ?

La majorité nécessaire est plus ou moins élevée, selon l'importance de la décision à prendre. Il existe 3 majorités :

- la majorité relative (ou simple) des voix des copropriétaires présents ou représentés.
- la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires
- la double majorité, c'est à dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix.

Chaque propriétaire détient un nombre de voix équivalant à ses parts dans la copropriété. Les majorités requises sont varient selon les types de décision à prendre.

- Les travaux d'entretien courants et l'administration courante nécessite la majorité simple des propriétaires présents et représentés.
- La nomination du syndic et de ses membres, les travaux importants et les autorisations de travaux aux copropriétaires qui le demandent doivent réunir la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés.
- Les travaux relatifs à l'amélioration de la sécurité pour les conditions d'accès ou de transformation (ascenseur) sont soumis à la double majorité : majorité de l'ensemble des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix.

Le rôle du syndic

Le syndic administre et représente la copropriété. Celle-ci a obligation d'avoir un syndic, qui peut-être professionnel (il perçoit des honoraires de gestion) ou bénévole (c¹ est alors l'un des copropriétaires). Il est chargé d'appliquer et de contrôler les décisions prises par l'assemblée générale et de gérer l'immeuble. A ce titre, il doit établir un budget prévisionnel lui permettrant d'émettre les appels de fond, présenter les comptes lors de l'assemblée générale et recevoir son approbation pour ceux-ci. C'est lui qui gère les appels d'offre aux entreprises et reçoit leurs devis.