S'informer sur les prêts réglementés
Même s'ils ne sont pas toujours suffisants pour répondre seuls à vos besoins, les prêts réglementés, aidés par l'état ou les collectivités locales, n'en restent pas moins un complément à ne pas négliger pour compléter son financement à bon compte.

Le prêt à 0 %

Ce prêt, qui a remplacé l'ancien PAP (Prêt d'Accession à la Propriété), est réservé aux personnes qui achètent pour la première fois un bien immobilier (ou un terrain à bâtir) pour en faire leur résidence principale (dans le jargon professionnel, les primo accédants). Par contre, vous pouvez être déjà propriétaire d'une résidence secondaire. Le logement acheté peut être neuf ou ancien (dans ce cas, il doit avoir plus de 20 ans et les travaux doivent représenter 54 % du prix total). Pour obtenir un prêt à 0 %, les revenus imposables de votre foyer ne doivent pas dépasser un certain plafond ; les 2 dernières années fiscales sont prises en compte. Ce plafond est fixé en fonction de votre situation, familiale et géographique.

Le montant total de ce prêt, consenti sous forme d'avance remboursable sans intérêt, ne doit pas excéder 20 % du prix total de l'acquisition ou 50 % des sommes empruntées. Les remboursements sont mensuels et varient, là aussi, en fonction des revenus imposables du demandeur. Plus ils sont modestes et plus la durée de remboursement est longue. Ces prêts sont gérés par les banques qui ont passé une convention avec l'état.

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Ce prêt à taux bonifié peut financer jusqu'à 90 % du prix d'acquisition pour une habitation principale, neuve ou ancienne. Dans le cadre de l'achat d'un logement neuf, celui-ci devra répondre à des critères de surface et de prix maximum au mètre carré, qui varient en fonction de la nature du logement (appartement ou maison) et de sa situation. Comme son cousin, le prêt à 0 %, il est lui aussi conditionné à des limites de revenu par foyer (ceux des 2 dernières années), à ne pas dépasser. L'apport personnel doit représenter 10 % au moins du montant de l'acquisition. Les taux d'intérêt appliqués sont plafonnés : 7,25 % pour un taux variable, 7,70 % pour un taux fixe. Mais le grand intérêt de ce prêt, comme d'ailleurs pour un prêt conventionné, est qu'il donne droit à l'aide personnalisée au logement (APL). Cette allocation, dont le montant varie en fonction notamment de la composition familiale et des revenus du bénéficiaire, est versée directement par les allocations familiales à l'établissement prêteur, ce qui diminue d'autant les mensualités de remboursement.


Le prêt 1 % employeur

Pour pouvoir obtenir ce prêt, il faut travailler dans une entreprise privée d’au moins 10 salariés. Le montant du prêt est réglementé et généralement peu élevé. Mais les taux d’intérêt pratiqués ne dépassent pas les 3 % ! La durée de remboursement est variable : entre 5 et 20 ans.

On peut utiliser le 1 % employeur (dit aussi 1 % patronal) pour financer l’achat d’une résidence principale uniquement, qu’elle soit neuve ou ancienne. Dans ce dernier cas, elle devra avoir plus de 20 ans et les travaux devront représenter un montant égal à au moins 25 % du prix d’achat. Pour obtenir ce prêt, renseignez-vous auprès de votre entreprise.

Remarque
Les fonctionnaires ne peuvent bénéficier de cette forme de prêt. En revanche, le Crédit Foncier de France est habilité à leur accorder un prêt limité à 3050 €, lié à un prêt conventionné et remboursable sur 10 ou 15 ans.

Le plan d'Epargne logement (PEL)

Etre titulaire d’un Plan ou d’un Compte d’épargne-logement permet d’emprunter à taux préférentiel. A condition de financer un projet immobilier. Mode d’emploi.

Compte d’épargne-logement (CEL) et Plan d’épargne-logement (PEL) sont deux formules de placement conçues pour déboucher sur un prêt immobilier. A condition d’avoir au moins dix-huit mois d’ancienneté sur le premier ou trente-six sur le second. A noter que, sur le plan, mieux vaut attendre quatre ans. Entre trois et quatre ans, l’emprunteur perd, en effet, la moitié de la prime d’Etat (voir encadré). Et entre dix-huit mois et trois ans, le PEL est transformé en CEL. Autre contrainte du PEL : tout retrait entraîne sa résiliation, mais le souscripteur dispose alors d’un délai maximum d’un an pour solliciter un prêt. Sur le CEL, les retraits sont possibles à tout moment. Dans tous les cas, la banque ne peut vous refuser un prêt d’épargne-logement si vous respectez les conditions réglementaires. Tout au plus, peut-elle vous imposer une assurance décès-invalidité, mais pas de frais de dossier.

Les opérations financées
Les prêts d’épargne-logement sont uniquement accordés sur certaines opérations immobilières ou travaux effectués sur le territoire français. Vous pouvez ainsi financer l’acquisition, la construction ou l’extension de votre résidence principale, que ce soit une maison individuelle ou un appartement en copropriété, dans le neuf ou l’ancien. Vous avez aussi la possibilité d’acquérir ou de rénover un logement occupé par vos ascendants, vos descendants, ou encore ceux de votre conjoint. L’achat d’une résidence secondaire est accepté s’il s’agit d’un logement neuf, occupé à titre personnel ou familial, mais les locations saisonnières sont autorisées.
CEL et PEL permettent aussi de financer des travaux de réparation ou d’amélioration, à l’exclusion des travaux de menu entretien (peintures…).

Ouvrent droit au prêt les travaux engagés pour les économies d’énergie, notamment l’isolation d’une toiture. Mais pas question de construire une piscine ou un court de tennis ! Vous êtes, en revanche, autorisé à emprunter pour acheter une place de parking ou de stationnement à proximité de votre résidence principale. Autre possibilité : financer un investissement locatif, neuf ou ancien, s’il est la résidence principale du locataire. Citons encore l’acquisition de parts de sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI), acceptée sous réserve que 90 % des locaux gérés soient des surfaces d’habitation. Enfin, l’acquisition ou les travaux dans des locaux commerciaux et professionnels peuvent être financés seulement s’ils comprennent aussi la résidence principale du bénéficiaire du prêt.

Le montant du prêt
Le montant du prêt dépend des droits à prêt. Autrement dit, des intérêts perçus hors prime d’Etat. Mais la durée de remboursement choisie, de deux à quinze ans, joue aussi. Plus elle est courte, plus le montant empruntable est élevé. Dans tous les cas, le prêt lié à un PEL ne peut excéder 92 000 euros et celui lié à un CEL, 23 000 euros.

Avec un CEL, plusieurs prêts successifs sont possibles. Vous pouvez utiliser une fraction de vos droits à prêt dans un premier temps, puis solliciter un autre crédit, correspondant aux droits non utilisés ou capitalisés par la suite. Quel que soit le nombre de prêts accordés sur un CEL, l’encours total ne pourra excéder 23 000 euros. En revanche, un PEL ne donne accès qu’à un seul et même emprunt, puisqu’il faut, pour en bénéficier, résilier son plan. Il faudra donc, avant de pouvoir réemprunter, repartir sur un nouveau PEL et patienter au minimum trois ans.

Attention : un même emprunteur ne peut utiliser différents prêts d’épargne-logement pour financer en même temps sa résidence principale et un autre logement, qu’il s’agisse d’acquisition ou de travaux. Il en va de même pour un couple marié : l’un des époux ne peut pas obtenir un prêt d’épargne-logement pour une résidence secondaire si son conjoint utilise déjà un tel financement pour leur résidence principale. Par ailleurs, l’encours cumulé des différents prêts accordés à chacun des conjoints mariés, pour un même logement, ne peut excéder le plafond légal de 23 000 euros, si le prêt est lié à un ou plusieurs CEL, ou de 92 000 euros avec au moins un prêt PEL. La même règle s’applique pour une acquisition en indivision par des concubins ou les partenaires d’un Pacs. De plus, un concubin ou partenaire d’un Pacs ne pourra pas financer avec son prêt plus que sa part d’indivision de la valeur du bien.

Le cumul des droits à prêt
Pour emprunter davantage, une solution existe : avoir plus de droits à prêt. Heureusement, ils sont transmissibles entre conjoints, ascendants, descendants, oncles et tantes, frères et sœurs, neveux et nièces. Bref, toute votre famille, ainsi que celle de votre conjoint, est concernée. Le neveu de votre conjoint, par exemple, peut donc vous céder les droits à prêt sur son PEL. En revanche, pas question de profiter de ceux de votre concubin ou de votre partenaire pacsé !
Toutefois, vous ne pouvez bénéficier des droits d’un tiers qu’à condition de souscrire un prêt d’épargne-logement et, par conséquent, d’être vous-même titulaire d’un CEL ou d’un PEL. Si vous détenez un Plan ayant au moins trois ans d’âge, vous pouvez récupérer des droits résultant d’un ou de plusieurs PEL de trois ans minimum et/ou d’un ou plusieurs CEL d’un an minimum. Titulaire d’un CEL d’un an minimum, vous ne pouvez percevoir des droits qu’en provenance d’un ou plusieurs autres CEL d’au moins dix-huit mois. Le membre de votre famille qui vous cède ses droits peut également vous donner les fonds épargnés sur le CEL ou le PEL, ainsi que les intérêts. Sachez, toutefois, que cette opération est alors considérée comme une donation par l’administration fiscale.

Le taux de l’emprunt
Le taux d’un prêt d’épargne-logement n’est pas comparable à celui d’un crédit immobilier classique, car il n’est pas calculé de la même façon. Ainsi, le taux de 4,20 % du crédit, lié à un PEL ouvert depuis août 2003, correspond, en fait, à un taux réel de 4,12 %. Celui d’un CEL est actuellement à 3 % (2,96 % en réel). Mais si votre CEL est ancien, il a connu différents paliers de rémunération, correspondant à autant de taux de crédit différents. Supposons que vous l’ayez ouvert en juillet 2000. A cette date, et jusqu’en août 2003, il était rémunéré à 2 % et le taux du prêt était fixé à 3,5 %. Si vous sollicitez un prêt aujourd’hui, la banque le scindera en deux fractions. L’une correspondra aux droits à prêt acquis sur la première période et supportera un taux de 3,5 %. Sur l’autre partie, vous emprunterez à 3 %. En règle générale, tout est regroupé en un seul crédit après calcul du taux moyen pondéré. Idem si vous faites des prêts jumelés, avec un PEL et un CEL ou plusieurs PEL de différentes générations.

Le bonus de la prime d’Etat
Si vous avez souscrit un PEL avant le 12 décembre 2002, vous bénéficiez sans condition particulière d’une prime d’Etat correspondant à 2/7e du taux de rémunération et plafonnée à 1 525 euros. Mais si vous avez ouvert votre plan depuis le 12 décembre 2002, vous ne percevrez cette prime que si vous sollicitez un prêt ou si vous transmettez vos droits à prêt. Même si vous n’utilisez pas ou ne cédez pas la totalité de vos droits, vous toucherez l’intégralité de la prime, sauf modification réglementaire ultérieure. Quant à la prime d’Etat du CEL, équivalente à 50 % des intérêts dans la limite de 1 144 euros, elle ne vous sera versée, là encore, qu’en cas d’emprunt et uniquement au prorata des droits à prêt utilisés. En revanche, si vous donnez vos droits acquis sur votre CEL, vous céderez en même temps le bénéfice de la prime à l’emprunteur. Attention : en cas de recours à plusieurs CEL, impossible de percevoir plus de 1 144 euros de prime. En revanche, elle peut se cumuler avec celle versée au titre du PEL, en cas d’utilisation jumelée.


Questions/Réponses

peut-on mettre un terme à une convention de location signée avec l'Etat dans le cadre d'un PLA ?

Q - J’ai obtenu en 1992, un Prêt locatif aidé (PLA) pour l’achat d’un investissement locatif. Je viens de rembourser ce prêt par anticipation. Suis-je encore obligé de respecter pendant vingt-cinq ans la convention de location signée en 1992 avec l’Etat ?
M. Robert V., 95540 Méry-sur-Oise

R - Le remboursement anticipé d’un PLA n’annule pas les termes de la convention signée avec l’Etat. Pour obtenir le prêt, vous vous êtes engagé à louer le logement pendant vingt-cinq ans. Vous devez donc aller jusqu’au terme de cet engagement de location.

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