Achat logement : défiscalisation et crédit d'impôt

Payer moins d'impôts avec la loi Scellier

Ce nouveau dispositif va cohabiter durant un an avec les dispositifs Robien et Borloo. Baptisé « dispositif Scellier » (suite à l'amendement déposé par le député François Scellier), il a été mis en place par la loi de finances rectificative pour 2008 (loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008, JO du 31.12.2008) pour une durée de quatre ans, du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. Attention : le mécanisme de cette nouvelle mesure reste soumis à un décret d'application actuellement en attente. Il prend la forme d'une réduction d'impôt égale à 25 % du montant de l'investissement. Contrairement aux autres dispositifs, c'est un régime plus équitable puisque l'avantage n'est pas lié au taux d'imposition du contribuable. Il favorise même les investisseurs à revenus moyens. À titre d'exemple, selon une simulation réalisée par l'Anil, si vous investissez 200 000 euros, la réduction peut osciller, les sept premières années, de 4 000 euros environ si vous êtes imposé à 14 % à moins de 1 000 € si votre tranche marginale d'imposition se situe à 40 %. Les deux années suivantes, votre gain est encore plus important pouvant atteindre 4 400 euros.
Ce dispositif est, comme tous les autres, assorti de conditions.

Les logements concernés

L'avantage fiscal vous concerne si vous faites construire ou si vous achetez un logement neuf ou acquis en l'état futur d'achèvement (Vefa). Il peut également s'agir de l'acquisition d'un logement non décent (au sens du décret du 30 janvier 2002, n° 2002-120) et nécessitant des travaux de réhabilitation lourde, ou encore d'un local acheté en vue de sa transformation en logement. L'achat de parts de SCPI est également concerné.
Le logement doit répondre à des caractéristiques thermiques et de performance énergétique conformes à la réglementation en vigueur au moment du dépôt du permis de construire. Ainsi, tous les logements dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er septembre 2006 doivent être conformes à la réglementation thermique 2005 (RT 2005). Les conditions dans lesquelles vous devez justifier du respect de cette obligation doivent faire l'objet d'un décret (non paru à ce jour).
L'achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l'acquisition du local destiné à être transformé. Le logement ne peut pas se situer n'importe où en France. Les pouvoirs publics ont, en effet, décidé de réserver le dispositif aux zones géographiques où il existe un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements. En l'occurrence, il s'agit des secteurs suivants (arrêté du 30 décembre 2008 mais un nouveau zonage devrait être bientôt publié) :

• Zone A : Paris et agglomération parisienne (1re et 2e couronnes), Côte d'Azur (littoral), Genevois français
• Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, Corse et DOM
• Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales, limites de l'Île-de- France. Le reste du territoire n'est pas concerné par le crédit d'impôt.

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Quelles sont vos obligations ?

Vous devez louer le logement nu (non meublé) pendant au moins neuf ans (possibilité jusqu'à quinze ans) à un locataire qui en fait sa résidence principale et respecter les plafonds de loyer ci-dessous :

• Zone A : 21,02 euros/m2/mois
• Zone B1 : 14,61 euros/m2/mois
• Zone B2 : 11,95 euros/m2/mois.

En revanche, vos locataires ne sont soumis à aucun plafond de revenus.
Contrairement au dispositif Robien, vous ne pouvez pas louer le logement à un membre de votre foyer fiscal (enfant, parent.). Pas plus que lorsque le logement est détenu par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI par exemple).
Le bail de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement du logement (ou de son acquisition si celle-ci est postérieure).

Quel avantage fiscal ?

En contrepartie du respect des obligations énoncées ci-dessus, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt. Celle-ci est fonction de la date d'acquisition du logement :

• 25 % pour les opérations réalisées en 2009 et 2010
• 20 % pour les opérations réalisées en 2011 et 2012.

Le crédit d'impôt est toutefois limité à un montant d'investissement (prix d'acquisition ou de revient) qui ne peut excéder 300 000 euros.
La réduction d'impôt s'étale sur neuf ans au minimum, à raison de 1/9 du montant par année, à partir de celle d'achèvement du logement (ou de son acquisition si celle-ci est postérieure). Si le montant de la réduction d'impôt d'une année est supérieur à l'impôt que vous devez au fisc, la différence peut-être reportée sur les six années suivantes.

Une extension - le Scellier « social » : jusqu'à 37 % d'économies d'impôt

Si vous prorogez la location de votre bien au-delà de la période de neuf ans, à raison de deux fois trois ans (six années supplémentaires au total), vous avez droit à une réduction d'impôt supplémentaire de 2 % par an au terme des neuf années, soit 12 % sur six ans. En outre, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers. Mais il vous faudra alors respecter les plafonds de loyers et de ressources du dispositif Borloo populaire (voir ce chapitre). Au final, vous pourrez ainsi économiser jusqu'à 37 % d'impôt !

Comparaison des dispositifs Scellier et Robien sur 10 ans

Le crédit d'impôt avantage les grands logements

Contrairement aux dispositifs Robien et Borloo populaire, le mécanisme du crédit d'impôt Scellier est d'autant plus avantageux que vous investissez dans un logement d'un prix proche du plafond de 300 000 euros. Et si vous investissez comptant, l'avantage est encore plus attractif puisque, dans l'amortissement Robien ou Borloo populaire, plus l'investissement est élevé et dépasse les 150 000 euros, moins vous profitez du plafond d'imputation des déficits fonciers (10 700 euros). Bref, le crédit d'impôt rétablit l'équité entre toutes les catégories d'investisseurs puisqu'il est indépendant des revenus. Il suffit de payer des impôts pour en bénéficier.

Dispositif Scellier : exemple d'un investissement réalisé avec ou sans crédit
Montant de l'investissement 300 000 € - Taux marginal d'imposition : 30 %
Avantage de la réduction d'impôt selon le mode de financement

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