Investissement locatif
Robien recentré ou Borloo : quel régime choisir ?
Vous voulez investir dans le neuf et faire le plein des avantages fiscaux ? Savez-vous que vous avez désormais le choix entre deux dispositifs : le Robien recentré et le Borloo Populaire.
En investissant dans le neuf, vous disposez désormais de deux dispositifs fiscaux : le Borloo Populaire et le Robien recentré. La loi Engagement National pour le Logement (ENL), promulguée au début de l’été, a, en effet, modifié les règles du dispositif Robien et crée, parallèlement, un nouveau dispositif nommé Borloo Populaire. Mais en quoi consistent ces deux régimes ?
Le Robien recentré
C’est le dispositif que vous devez privilégier si vous ne voulez pas trop de contraintes quant aux conditions de location de votre bien. C’est le dispositif Robien recentré qu’il vous faut. Vous devez acheter un logement neuf - ou ancien non décent nécessitant de gros travaux de mise aux normes – et vous engager à le louer vide pendant 9 ans au moins à un locataire qui en fait sa résidence principale. Vous n’avez pas à tenir compte de ses revenus. En revanche, vous ne pouvez pas décider librement du loyer, des plafonds ayant été fixés qui dépendent de la localisation du bien (lire tableau). Mais vous êtes autorisé à louer à un proche sans perdre l’avantage fiscal (si ses revenus ne sont pas inclus dans votre déclaration d’impôt). Si vous respectez ces conditions, vous pouvez déduire 50 % du prix de votre investissement sur 9 ans, soit 6 % pendant sept ans et 4 % pendant deux ans. Dans l’ancien dispositif, vous pouviez déduire jusqu’à 65 % du prix du logement sur 15 ans.
| Plafonds de loyer 2006 Robien recentré (€/m²/mensuel) |
| Zone A |
19,89 |
| Zone B1 |
13,82 |
| Zone B2 |
11,30 |
| Zone C |
8,28 |
Zone A : Paris et région parisienne, Côte d’Azur, Genevois français.
Zone B1 : agglomération de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Pairs, villes chères, pourtour de la Côte d’Azur, départements d’outre-mer, Corse et les îles.
Zone B2 : autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales chères, limite Ile-de-France.
Zone C : reste du territoire
Le Borloo Populaire
Plus social et donc plus contraignant, ce nouveau dispositif est aussi plus attractif fiscalement parlant. Il vous concerne si vous achetez un logement neuf ou nécessitant une lourde réhabilitation. Il vous permet d’amortir jusqu’à 65 % du prix de votre bien sur 15 ans, soit 6 % pendant 7 ans et 4 % pendant 2 ans. Au bout des 9 années de location obligatoire, vous avez encore la possibilité d’amortir 2,5 % pendant six ans. Mais son atout majeur, par rapport au Robien recentré, c’est que vous profitez, en plus de la déduction de vos frais réels, d’un abattement de 30 % sur les loyers perçus. La contrepartie ? Vous devez respecter des plafonds de loyer et vos locataires ne devront pas dépasser certains revenus, au demeurant pas trop contraignants (lire tableaux). Attention : à l’inverse du Robien recentré, vous ne pouvez pas louer à quelqu’un de votre famille mais rien ne vous empêche de suspendre la location après trois ans pour loger un parent. A condition que la durée de location n’excède pas 9 ans.
| Plafonds de loyer 2006 Borloo Populaire (€/m²/mensuel) |
| Zone A |
15,91 |
| Zone B1 |
11,06 |
| Zone B2 |
9,04 |
| Zone C |
6,62 |
| Plafonds de revenus 2006 du Borloo Populaire |
| Composition de la famille |
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
Zone C |
| Personne seule |
32 268 |
23 968 |
21 971 |
21 822 |
| Couple marié |
48 226 |
35 198 |
32 265 |
29 332 |
| Personne seule ou couple marié |
|
|
|
|
| Avec 1 personne à charge |
57 971 |
42 138 |
38 627 |
35 115 |
| Personne seule ou couple marié |
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|
| Avec 2 personnes à charge |
69 440 |
50 996 |
46 747 |
42 497 |
| Personne seule ou couple marié |
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|
| Avec 3 personnes à charge |
82 204 |
59 855 |
54 867 |
49 879 |
| Personne seule ou couple marié |
|
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|
| Avec 4 personnes à charge |
92 502 |
67 517 |
61 890 |
56 264 |
| Majoration par personne |
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| Supplémentaire |
+10 308 |
+ 7 667 |
+ 7 028 |
+ 6 389 |
Comment faire jouer l’option ?
C’est à vous de demander à bénéficier de l’un ou l’autre de ces deux régimes. Il vous suffit d’en faire la demande par courrier lors de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition. Vous ne pourrez pas revenir en arrière. Quel que soit votre choix, fiez-vous aux loyers pratiqués couramment dans la localité et ne cherchez pas à tout prix à « coller » aux plafonds de loyers fixés, ceux-ci n’étant pas toujours en phase avec la réalité sur le terrain. Mieux vaut un loyer un peu en dessous du plafond et des locataires qui restent plutôt que l’inverse.
Sophie Lemaître
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