Investir dans une résidence service

Qu'elles s'adressent aux voyageurs, aux étudiants ou encore aux séniors, les résidences de services ouvrent généralement droit à des avantages fiscaux. Il s'agit d'un ensemble d'appartements protégés et sécurisés, non médicalisés, offrant toute une série de services à la carte en fonction de la population visée.

PHOTOS. Avec le vieillissement de la population, promoteurs et investisseurs se tournent de plus en plus vers la résidence senior. Des habitats obligés de se réinventer pour répondre aux défis de demain.

Depuis le 1er janvier 2009, le régime fiscal du LMNP concerne les bailleurs qui ne sont pas inscrits en qualité de loueur en meublé professionnel au RCS (registre du commerce et des sociétés) ou qui retirent de cette activité, des recettes ne dépassant pas 23 000 €.

DIAPORAMA. Entièrement recouvert d’une couche d’aluminium dorée, ce bâtiment à l’architecture originale scintille au soleil. Découverte.

Les résidences avec services représentent une solution pour de nombreux investisseurs. Toutes les catégories et les destinations se côtoient, pour des prix et des marchés différents. Tour d'horizon d'un secteur en pleine ébullition.

Vous possédez déjà votre appartement ou votre maison en résidence secondaire ? Dans ce cas, rien ne vous interdit de louer votre bien quand vous ne l’occupez pas.

Outre la rentabilité, investir dans une résidence avec services présente aussi des avantages fiscaux non négligeables du fait du statut endossé par l'investisseur. En signant un bail commercial, le propriétaire s'inscrit de fait dans la catégorie des loueurs en meublé professionnel (LMP) ou des loueurs en meublé non professionnel (LMNP). Si vous percevez plus de 23 000 e de revenus fonciers par an (ce qui correspond à un investissement de l'ordre de 500 000 e dans l'immobilier) et que vous êtes inscrit au registre du commerce, vous êtes un LMP. Sinon, vous passez en catégorie LMNP. En résidence avec services, un loueur en meublé professionnel cumule les avantages. Et pas des moindres. La première année de l'investissement, vous pouvez déduire l'intégralité des frais d'établissement (frais de commercialisation, de montage de l'opération…). Et ce, sans plafond.

Récemment arrivée dans ce secteur, la renvente d'un bien en résidence services commence à se répendre et n'est pas sans avantage. Explications.

Le loisir se met au vert.

Pour préparer au mieux leur retraite, les ménages moins fortement imposés (TMI entre 5,5 et 14 %) opteront plutôt pour des biens dans des résidences avec services. Qu’elles soient de tourisme, étudiantes, d’affaires ou encore médicalisées, toutes ces résidences doivent présenter au moins trois des quatre services suivants : un accueil, le petit déjeuner, le nettoyage des chambres, la location de linge. Les appartements, vendus meublés, sont gérés par un exploitant avec lequel vous signez un bail commercial d’au moins 9 ans. Quatre raisons (au moins) militent en faveur de ce type d’investissement : d’abord le ticket d’entrée y est moins élevé que pour un bien en Borloo neuf ou en Robien recentré.Àraison de 150 ou 200 e d’épargne mensuelle, ce qui correspond à un achat de l’ordre de 90 000 e, on peut se lancer dans ce type d’investissement. Ce qui paraît idéal pour les jeunes investisseurs souhaitant d’ores et déjà préparer leur retraite. La rentabilité est intéressante, mais également sécurisée et pérenne. Selon les professionnels des résidences avec services, la rentabilité (rapport entre le loyer annuel et le montant de l’investissement), d’une résidence avec service étudiante varie entre 4 et 5,25 %. Dans une résidence de loisirs, le rendement oscille entre 3 et 4,5 %. Comptez entre 4,2 et 5 % dans une résidence d’affaires. Mais le nec plus ultra reste les lots dans des résidences médicalisées qui affichent entre 5 et 6 % de rentabilité. Troisième bonne raison : toute la gestion du bien revient à l’exploitant. L’investisseur est donc dégagé des tracas de gestion des locataires, des travaux, encaissement des loyers…

“Le secret pour bien acheter ? Avoir envie d'y passer ses vacances”

Les résidences gérées bénéficient encore d’un avantage fiscal de 11 % du montant global de l’investissement locatif cette année.

“Pour se constituer des revenus locatifs en vue de la retraite, les résidences avec services déclarées en BIC sont vraiment intéressantes : d'une part, elles préservent des aléas du revenu locatif et, d'autre part, elles ont une fiscalité très faible par rapport aux revenus qu'elles génèrent, en tout cas beaucoup moins élevée que celle des revenus fonciers” estime Jean-Pierre Marillier, responsable de la formation chez Valority.

Le tourisme est l'autre grande destination des résidences avec services. A la mer ou à la montagne, mais aussi à la campagne et, de plus en plus, dans les grandes villes. Pour ces dernières, le SNRT (Syndicat National des Résidences de Tourisme) remarque dans ses dernières statistiques de fréquentation pour l'été 2005 : “L'été a été très bon en ville, avec 79 % de taux d'occupation en moyenne. La clientèle vient moitié pour affaires, moitié pour le tourisme et les étrangers représentent 50 % de la clientèle. Paris enregistre toujours les meilleurs scores”. Ce type de résidences propose en général des prestations de standing : piscine, salles de gym, bar, etc. “L'investissement de loisirs se crée de plus en plus autour du thème de l'eau, notamment avec la mode des spas, ce qui est une manière de démontrer notre volonté d'apporter le bien-être” estime Jean Gaillard, le président du SNRT.

En matière d’investissement locatif, il y a le Scellier mais aussi le Censi-Bouvard, qui concerne les résidences avec services. Mode d'emploi.

En premier lieu, vous êtes déchargé de tout souci de gestion, vous percevez les loyers nets de charges, selon des modalités prévues au contrat. Vous bénéficiez d’avantages fiscaux et l’opération vous permet même de choisir quelques semaines – généralement huit – pendant lesquelles votre bien reste à votre entière disposition. Lorsqu’il s’agit de groupes importants, ces droits de séjour peuvent aussi donner accès à d’autres résidences.

Réaliser un investissement locatif tout en profitant de séjours touristiques, c’est possible et très tendance. Mer, montagne, ville ou campagne, vous avez le choix.