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Pourquoi investir en Scellier BBC ?

Le label BBC intéresse particulièrement les particuliers investisseurs, puisque, depuis le 1er janvier 2012, c'est désormais lui qui remporte la réduction fiscale maximale dans le cadre d'un investissement immobilier en dispositif Scellier.

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Une clientèle assez importante de primo-investisseurs se laisse tenter par une petite surface en Scellier. Ce sont des couples qui n’ont pas les moyens d’acquérir leur résidence principale. Néanmoins, ils disposent d’une capacité à emprunter. Sans réduire leur train de vie, ils continuent donc d’être locataires en se constituant un patrimoine, dont la revente leur assurera un apport personnel.

Le dispositif Scellier en 2012

Dans le cadre d’un investissement locatif, avec le dispositif Scellier, vous constituez un patrimoine tout en réalisant des économies d’impôt. Mais attention, de nouvelles conditions sont posées à partir de cette année. Bien que les loyers constituent des revenus supplémentaires augmentant vos impôts, le dispositif Scellier, grâce à la réduction d’impôt, produit l’effet inverse, puisque vous réduisez l’impact fiscal de votre investissement. Si le neuf est principalement concerné (l’opération consiste à faire construire ou acquérir un logement neuf), il y a aussi une place pour l’ancien. Dans des cas limités, à savoir l’acquisition soit de locaux transformés en logements, soit de logements anciens HLM. L’opération est équilibrée si le remboursement mensuel de l’emprunt est compensé par les loyers. Faire le point sur l’état de l’offre et de la demande de logements dans le secteur est donc une étape primordiale.  Pour cette raison, le dispositif n’est applicable que dans les zones où il peut exister un besoin de logements. Les petites communes et les zones rurales se trouvent donc exclues.

Quelles sont vos obligations en Scellier BBC ?

L’investisseur doit s’engager à louer le logement non meublé, pendant une durée minimale de neuf ans, à un locataire qui va l’occuper à titre de résidence principale. La location doit prendre effet dans les douze mois de l’acquisition ou de l’achèvement de la construction ou des travaux. Le montant du loyer est plafonné à un niveau variable, suivant la zone géographique dans laquelle se situe le logement et l’option prise par le bailleur : Scellier de base ou Scellier intermédiaire.

Un dispositif Scellier plus vert

En contrepartie de l’engagement souscrit dans le cadre du Scellier, vous allez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. L'avantage, c’est le verdissement du dispositif – les avantages fiscaux vont dépendre des qualités de performance énergétique du bâtiment. C’est désormais la norme BBC (Bâtiment basse consommation) qui sert de référence. La réduction d’impôt Scellier, qui s’élevait jusque-là à 22 % du coût de l’opération, est fixée à 13 % en BBC pour l'année 2012. Ce dispsoitif doit prendre fin au 31 décembre 2012.  Le taux de réduction d'impôt du prix de revient de l'opération est donc de 13% pour les logements certifiés BBC. Les immeubles ou maisons non BBC ne bénéficient d'aucune réduction. Sauf, 6% sous réserve que le dépôt du permis de construire ait été fait en 2011. Le montant de l'investissement est plafonné à 300 000 €. La réduction d'impôt maximale est de 39 000 €  sur 9 ans (300 000 x13%) et 4 333 € par an.

Loi Scellier : les plafonds de loyers 2012

Si vous voulez bénéficier du dispositif Scellier et donc de la réduction d'impôt, vous devez respecter un certain nombre de conditions dont des loyers plafonnés. Ces plafonds varient selon que vous vous placez sous le dispositif Scellier Classique ou Scellier intermédiaire.

Plafonds de loyers 2012 de la loi Scellier en fonction de cinq zones géographiques

Respect d'un plafond de loyers fixé en fonction de cinq zones géographiques :
22,08 €/m² en zone A bis (Paris et certaines communes proches de Paris)
- 16,38 €/m² en zone A ( reste de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur et genevois français)
- 13,22 €/m² en zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants, pourtour méditerranéen)
- 10,78 €/m² en zone B2 (villes de 50 000 habitants et plus, zones littorales et frontalières)
- 7,50 €/m² en zone C (sous réserve d'un agrément préfectoral)

Respect d'un prix plafond d'achat au m²
 5 000 €/m² (zone A bis et A), 4 000 €/m² (zone B1), 2 100 €/m² (zone B2), 2 000 €/m² (zone C). Afin de rester dans les 300 000 € et profiter de la réduction maximale, l'investisseur pourra acheter 57,69 m² à 5 200 €/m² en zone A bis ou 75 m² à 4 000 €/m² en zone B1.

 

Les investisseurs ont tout intérêt à s'intéresser aux organismes certificateurs. En effet, un logement devra avoir reçu un label BBC-Effinergie valable pour qu'il ouvre droit à la réduction d'impôts. À ce jour, seuls quatre organismes délivrent le label : Cerqual, Promotelec, Cequami et Certivéa, qui s'occupe de certifier les bâtiments tertiaires. Pour les immeubles pas encore sortis de terre, une première attestation est fournie sur la base du dossier technique, qui comprend entre autres l'étude thermique. À la fin de la construction et à l'issue de contrôles, si tout est conforme, le certificat est délivré.

Pour en savoir plus sur le dispositif Scellier, consultez notre rubrique Les principaux dispositifs d'investissement locatif.

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