Depuis le 1er janvier 2015, la communauté d’agglomération de Toulouse a laissé place à Toulouse Métropole, avec 37 communes pour plus de 700 000 habitants, dont 450 000 pour la seule ville centre. Ce sont en moyenne 20 000 personnes supplémentaires qui viennent alimenter l’aire urbaine chaque année, un phénomène qui ne se dément pas depuis au moins 1982. Le territoire de Toulouse, qui constituera très probablement le coeur de la future région Midi-Pyrénées et Languedoc-Roussillon, est l’un des tout premiers en matière de croissance et de création d’emplois. C’est en effet ici que se déploient des secteurs à forte valeur ajoutée comme la filière aéronautique et spatiale, d’autres en pointe comme l’informatique, l’électronique et les automatismes, ou encore les secteurs embarqués. Les quatre pôles de compétitivité – Aerospace Valley avec ses 120 000 emplois et 8 500 chercheurs, Cancer Bio-Santé, Agrimip Sud-Ouest Innovation ou encore le Pôle Eau – possèdent un fort potentiel de recherche, qu’il soit public ou privé, faisant de Toulouse la première ville étudiante après Paris. Cette dynamique économique et démographique justifie donc pleinement la production de logements. Ainsi, que ce soit dans les communes proches du pôle aéronautique, dans celles situées à la périphérie comme Mondonville ou Gagnac, mais aussi évidemment dans de nombreux quartiers toulousains, la progression de la production de logements est nettement supérieure à la moyenne nationale.
Sur la piste de nouveaux écoquartiers
Depuis longtemps, Toulouse favorise la création d’écoquartiers, dans un souci de lier une dynamique de développement urbain à des quartiers existants. La Cartoucherie, à la périphérie de Saint-Cyprien et non loin du centre hospitalier universitaire Purpan, est destinée à concilier diversité sociale et mixité générationnelle. Ce quartier bénéficie de modes de transports doux, du tramway et d’une connexion au métro. Sur 33 hectares de superficie, ce sont 3 100 logements qui seront réalisés à terme, avec l’arrivée des premiers habitants prévue entre la fin 2015 et le début de l’année 2016. Parmi les opérateurs, Eiffage Immobilier réalise Signature, une opération de 102 appartements répartis en cinq bâtiments, du studio au 5-pièces, pour une livraison attendue dans la première moitié de 2016. De leur côté, Cogedim et Pitch Promotion signent Perspectives Sud, une opération comprenant un ensemble de quatre bâtiments organisés autour d’un vaste jardin intérieur. Commercialisé à partir de 123 000 € pour le 1-pièce, le programme sera livré au cours du deuxième trimestre 2016.
Les projets de logements à Andromède
C’est aussi à Toulouse rive gauche que Pragma a lancé Swing. Située dans l’écoquartier de La Cartoucherie, la résidence propose, à des prix maîtrisés, un 3-pièces de 57 m2 à partir de 177 000 €, pour une livraison commençant au deuxième trimestre 2016. Enfin Vinci Immobilier a été chargé de réaliser 5 300 m2 de surface plancher en logements qui seront répartis pour moitié en type 1 et 2 et pour l’autre en type 3, 4 et plus. C’est certainement l’écoquartier Andromède, à cheval sur les communes de Blagnac et Beauzelle, qui constitue le fer de lance de la métropole toulousaine. Situé à quelques minutes de l’aéroport, des centres d’affaires et des commerces, le secteur est relié à Toulouse par le tramway. À l’instar de La Cartoucherie, cette ambitieuse opération est réellement dotée des atouts de l’écoquartier : des logements orientés vers une réduction de la consommation d’énergie, une optimisation des usages de l’eau, des déplacements doux, une gestion des déchets via un compostage des déchets verts, une mixité de l’habitat, un aménagement paysager avec trois parcs publics et la conservation d’arbres centenaires. Parmi les opérateurs présents, Kaufman & Broad est l’un des plus actifs. Le groupe livrera au premier semestre 2016 la résidence Oxygen avec un prix moyen de 3 071 €/m2. Puis il réalisera l’îlot 54 avec 8 500 m2 de logements libres, sociaux et des commerces, tandis que Greencity sera chargé de l’îlot 55, pour y concevoir des logements libres. Fin décembre, Vinci et Cité Jardin construiront 5 400 m2 de collectifs et de maisons, avec un concept de logements adaptables et évolutifs.
Paris en 2020 à 3h 15 de train de Toulouse
Ces opérations d’aménagement, et l’on pourrait citer ceux de Borderouge, Balma-Gramont-Vidailhan à Balma ou encore Tucart à Saint-Orens, s’accompagnent de projets structurants qui vont durablement propulser l’aire toulousaine au rang des principales métropoles françaises. C’est le cas de Toulouse EuroSudOuest, qui voit le jour dans le quartier de la gare de Toulouse Matabiau. La réalisation du pôle multimodal mettra Paris à 3 h 15 de train de Toulouse. Le lancement des travaux en 2015 permettra une mise en service de la LGV entre 2020 et 2025 pour un achèvement du quartier en 2035. Avec le Parc des expositions Toulouse métropole, dont la livraison est prévue en 2017, c’est un équipement de 100 000 m2 qui offrira à la métropole la possibilité d’accueillir des événements d’envergure. Enfin, grâce à Innover, 30 hectares structurés autour d’une gare multimodale, le premier parc d’activités de Midi-Pyrénées Labège-Innopole verra son activité s’accroître, en lien avec d’autres pôles toulousains.
Une répartition géographique variée
L’un des grands atouts de la métropole toulousaine repose sur sa capacité à drainer une offre de logements au sein de projets bien définis et de tailles différentes, mais aussi de s’appuyer sur une répartition géographique variée. À Toulouse même, de nombreuses résidences sont disponibles. Urbat réalise ainsi Les Coteaux de Pech David, dans le secteur de Rangueil, avec son CHU, ses universités et l’Oncopole, pour une livraison au troisième trimestre 2016. Dans le même temps, Vinci livrera Providenciel, dans le quartier résidentiel de la Côte Pavée, avec 20 logements éligibles au dispositif d’investissement Pinel. Sans oublier Icade Promotion qui propose La Boiseraie d’Arduenna dans le quartier de Lardenne, une opération bien desservie à 5 km de la place du Capitole, pour une livraison au cours du premier trimestre 2017.
Une offre neuve très diversifiée
Hors de Toulouse, l’acquéreur trouvera un choix qui correspondra peu ou prou à ses besoins. Urbis livre, au deuxième trimestre 2016, Les Villas botaniques, 17 maisons avec garage et stationnement extérieur, à Saint-Orens, c’est-à-dire à environ cinq minutes à pied du pôle économique de Labège Innopole. Cogedim est présent à Blagnac avec Fenêtres sur jardins, proche du coeur de ville, pour une résidence contemporaine avec des logements du 2 au 4-pièces, à partir de 158 000 €, livrables au cours du troisième trimestre 2016. À la même période, la commune de Tournefeuille, troisième ville du département, verra la réception de plusieurs résidences : le Parc des seigneuries, 10 villas et quatre collectifs réalisés par Icade Promotion, mais aussi au Domaine des marquises, des petits immeubles et trois villas individuelles réalisés par Les Nouveaux Constructeurs. Enfin, dans la Zac Monges-Croix du Sud, à Cornebarrieu, Urbat signe, avec l’architecte Frédéric Borel, L’Envol, une opération insérée dans 8 000 m2 de verdure.
En chiffres :
3 250 €/m2
C’est le prix moyen d’un appartement neuf (- 1,7 % en un an). (Source : Notaires de France/Min).
79 %
C’est la part des investisseurs locatifs parmi les ventes aux particuliers réalisées dans l’agglomération toulousaine sur les neuf premiers mois de 2014.
1 600
C’est le nombre d’habitants /km2 sur l’aire urbaine de Toulouse (3 900 à Lille, 3 400 à Marseille ou 2 400 à Lyon). (Source : AUAT)
