Tentez la nue-propriété

L’idée est tout simplement de démembrer le droit de propriété d’un bien, c’est-à-dire de séparer la nue-propriété de l’usufruit. Cette technique souvent utilisée dans une logique de transmission a aussi des atouts si vous voulez vous constituer un patrimoine à moindres frais. Concrètement, vous achetez la nue-propriété d’un bien neuf. L’usufruit est, par ailleurs, acquis par un bailleur social. Ce démembrement de propriété est toujours temporaire, s’étalant sur 15 à 20 ans. Parmi les avantages, vous payez moins cher puisque vous n’achetez qu’une partie du bien. Généralement, la décote tourne autour de 35 à 40 % du prix du bien en pleine propriété en fonction de la durée du démembrement. Sur un bien de 300 000 € par exemple, si la décote s’élève à 40 %, votre mise de fonds s’élèvera à 180 000 €. Ce qui équivaut à une rentabilité de 2 à 3 %. Certes, cette rentabilité peut paraître faible, d’autant que, pendant toute la durée du démembrement, vous ne percevrez aucun loyer – c’est le bailleur social qui le touchera puisqu’en tant qu’usufruitier il détient le droit de disposer du bien et de le louer – mais vous n’aurez pas à vous préoccuper de la gestion de votre bien, et ne payerez pas les charges d’entretien (elles incombent au bailleur). Et dès lors que les 15 ou 20 ans sont écoulés, la pleine propriété vous revient, sans aucun frais (le bien doit être remis en état par le bailleur). Au plan fiscal, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt si vous avez d’autres biens dont vous tirez des revenus. Et si vous êtes assujetti à l’ISF, ce patrimoine n’entrera pas dans la base taxable. En revanche, vous n’échapperez pas à la taxation sur les plus-values en cas de revente.