Avec plus de 2,2 millions d’habitants, soit une hausse de 0,4 % en moyenne entre 2007 et 2012, Paris ne brille pas particulièrement en matière de démographie. Cette situation tient évidemment aux difficultés d’accès au logement dans la capitale. Et, contrairement à ce que l’on pourrait penser, le taux de chômage y est élevé : 11,7 % contre 10 % à l’échelle nationale ! Sur ce point, la ville peut donc faire mieux. Malgré tout, elle reste le poumon économique de la France.
Une forte demande locative
Selon l’Insee, on y trouve une part très importante de CSP+ (540 000), contre 340 000 pour les employés et ouvriers et 288 000 pour les professions intermédiaires. La population y est plutôt jeune, puisque les 15-29 ans représentent 23,6 % des habitants et les 30-44 ans 22 %, alors que la part des 45-59 ans n’y est que de 18,2 % et celle des 60-74 ans de 13,6 %. Sur le plan immobilier, Paris compte la plus faible proportion de propriétaires de l’Hexagone : 33,1 %. Mais l’investisseur peut compter sur une forte demande locative. Toutefois, investir à Paris ne peut être envisagé que dans une optique patrimoniale, car les rendements sont faibles. En cause, les prix très élevés : « Faute de foncier, les programmes neufs sont rares dans Paris », souligne ainsi Cyril Bouillot, directeur général délégué du groupe Gambetta. « Ils représentent moins de 1 000 logements annuels, soit environ 4 % de l’offre francilienne. »
Vers des prix maîtrisés
Dans l’ancien, les notaires font état d’un mètre carré s’élevant à 8 020€. Dans le neuf, l’agence d’information sur le logement Adil 75 l’évalue à 10 544€ en 2015. Mais il existe d’importantes disparités d’un arrondissement à l’autre. Ainsi, dans les 13e, 19e et 20e, les prix moyens au mètre carré sont inférieurs à 10 000€, mais dans les 15e et 16e arrondissements, ils sont nettement supérieurs – respectivement 16 018€ et 12 212€. C’est la raison pour laquelle la mairie de Paris cherche à inciter les promoteurs à maîtriser leurs prix. « Pour dégonfler la spirale inflationniste, nous avons lancé, en juin, une charte antispéculative avec l’ensemble des promoteurs de la place de Paris, explique Ian Brossat, conseiller municipal en charge du logement. Paris manque de foncier et les rares parcelles disponibles font l’objet d’une concurrence acharnée. Avec cette charte, nous fixons une charge foncière site par site, au prix du marché. »
Une rentabilité de 2 à 2,5 %
Pour l’heure, les acquéreurs parisiens doivent disposer d’un budget élevé. Exemple, ce deux-pièces de 37 m2 signé Ogic, est vendu 443 000€. Ou ce trois-pièces de 67 m2 dans le 15e, proposé par Pitch Promotion à 755 000 €. L’investisseur, même s’il recherche en priorité les petites surfaces, n’est pas mieux loti pour autant. S’il investit sous le dispositif Pinel avec plafonnement du loyer, il peut tout au plus espérer une rentabilité de 2 %. Ainsi, un studio de 26 m2 dans le 13e arrondissement (programme Sopic) ne pourra pas se louer plus de 524 € et rapporter plus de 2 % brut. Ou encore ce studio de 19 m2 proposé par Nexity dans le 19e à 178 000€ qui, lui, affichera un rendement de 2,5 % seulement.
