Parmi les métropoles françaises attractives, il en est une qui attire à nouveau toute l’attention des investisseurs locatifs : Toulouse. En quelques mois, le marché du logement neuf est redevenu particulièrement dynamique. En l’espace de six mois, les ventes ont progressé de 33 %, les ventes à investisseurs de 48 %, tandis que les ventes à occupants ont progressé de 6 %. Signe que les temps ont changé, les ventes en bloc ont été divisées par deux. Quand le secteur est lourd de menaces, ce segment de marché progresse et, en l’occurrence, il fond comme neige au soleil, ce qui constitue un signe encourageant. Dans ce contexte, les mises en vente ne faiblissent pas, ce qui est important pour alimenter une demande renouvelée et plus forte qu’auparavant, empêchant une pénurie et une tension sur des prix de vente qui progressent en moyenne de 1,6 % sur un an. Ces résultats viennent confirmer l’enquête d’Explorimmoneuf.com qui avait classé Toulouse en tête des villes où investir dans l’immobilier en mai dernier. Ce palmarès, réalisé sur la base d’indicateurs économiques comme l’évolution démographique sur cinq ans, la situation de l’emploi ou le prix moyen au mètre carré, avait déjà permis de relever ce qui est aujourd’hui une évidence : la confiance rétablie grâce au remplacement de la loi Duflot par la loi Pinel, ainsi que l’offre étoffée de programmes aux rendements corrects. Le résultat est là : 74 % des acquéreurs de l’aire urbaine de Toulouse sont des investisseurs locatifs !
Une offre profondément renouvelée
Pour s’en convaincre, il suffit d’observer l’éventail des programmes à Toulouse. Dans le quartier Borderouge, un secteur attractif, Nexity a lancé la résidence Liden Park, du 2 au 4-pièces, avec parkings en sous-sol, dans un environnement où vont être construits une crèche, un groupe scolaire ainsi qu’un centre commercial d’envergure, le tout à proximité de la ligne B. La livraison de cette opération est attendue pour le 3e trimestre 2017. Dans le quartier des Ponts-Jumeaux, face au canal du midi, Bouygues Immobilier réalise, en copromotion avec Les Senioriales, une résidence intergénérationnelle de 84 appartements, dont 65 logements seniors en investissement ou en accession et 16 logements libres. Elle aussi sera livrée au 3e trimestre 2017. Il en va de même pour Icade, opérateur très présent à Toulouse, qui vient de lancer les travaux de La Boiseraie d’Arduenna, une opération de réhabilitation de l’ancien centre de tri postal du quartier de Lardenne, à 5 km de la place du Capitole. Au total, 217 logements seront réalisés, pour une livraison à partir du 3e trimestre 2017. Icade est aussi présent sur d’autres sites, comme à Saint-Martin-du-Touch. Quant au groupe Carrere, il livrera, fin 2017, Coeur Garonne, à 10 minutes du centre-ville et à seulement 150 m du métro pour des appartements en 2 et 3-pièces permettant, sous conditions, de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % en résidence principale. C’est à proximité de la place Jeanne-d’Arc et du Capitole que Cogedim Midi-Pyrénées propose, avec Le Parc du Faubourg, livrable au 2e trimestre 2017, un immeuble de quatre niveaux, du studio au 4-pièces. Le même opérateur réalise aussi, cours Dillon, Jardin & Garonne, un programme ouvert sur un grand jardin intérieur en centre-ville. Le programme propose des logements du 2 au 5-pièces avec une réception à partir du 4e trimestre 2017. Toulouse va voir cette année plusieurs opérations se lancer dans la ZAC de la Cartoucherie, comme celle de Bouygues Immobilier. Le promoteur vient de lancer L’Empreinte dans cette ZAC située dans le quartier Purpan-Casselardit. Ce sont au total 57 logements, du 2 au 5-pièces, dont 13 logements à prix maîtrisés, qui sont commercialisés, avec une livraison prévue pour la fin 2017.
Des projets et une fusion
La croissance du marché toulousain du logement neuf, constatée depuis des mois, s’appuie sur des fondamentaux solides. C’est ainsi le cas du projet urbain Toulouse Montaudran Aerospace, de 56 hectares, avec 355 000 m2 de construction dont 80 000 m2 de logements. Cette opération mélange avec un certain bonheur activités et habitat, comme en témoignent les projets d’implantation. En 2017, l’Institut de recherche technologique Saint-Exupéry prendra place sur ce site pour développer la recherche autour de l’aéronautique, de l’espace et des systèmes embarqués à vocation mondiale. Il convient d’y ajouter la Maison de la formation Jacqueline Auriol, qui accueillera 2 000 étudiants en mécanique aéronautique, à partir de septembre 2019. Montaudran Aerospace est aussi un écoquartier qui inaugurera, en mai 2016, le parc du Campus d’innovation, un espace vert de plus de 2 hectares, mais aussi les Jardins de la ligne, 3,5 hectares de plantations diverses, évocation des ambiances des huit pays traversés par la légendaire ligne de l’Aérospostale. Enfin, la ville de Toulouse est désormais à quelques mois d’une évolution qui ne peut que renforcer son rôle et sa place auprès des investisseurs. En effet, la réforme territoriale qui va voir fusionner, en 2016, Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées pour créer une nouvel le région, dont Toulouse sera la capitale, devrait renforcer sa visibilité auprès des investisseurs. L’aire urbaine de Toulouse est sans conteste très dynamique : c’est, selon une étude récente du Crédit Foncier, vrai pour la progression de sa population, comme pour le revenu net moyen déclaré par foyer ou encore pour le taux de chômage, le plus faible des métropoles de ce territoire. Bientôt à la tête d’une région de 13 départements comptabilisant 6 millions d’habitants, soit 7,3 % du PIB, la métropole toulousaine possède toutes les chances de confirmer, dans les années à venir, son rôle central en matière d’investissement locatif.
En chiffres :
- + 18 % C’est la progression du volume des ventes sur l’aire urbaine de Toulouse au 2e trimestre 2015, par rapport au 2e trimestre 2014.
- 74 % C’est la part des ventes à investisseurs au cours du 2e trimestre 2015 sur la métropole toulousaine.
- 1 662 C’est le lancement commercial de logements au cours du 2e trimestre 2015 sur l’aire toulousaine. Sur six mois, la progression est de 5 %.
- 3 378 €/m2 C’est le prix de vente moyen des logements collectifs à Toulouse, en progression de 1,6 % au 2e trimestre 2015.
(Source : Fédération des promoteurs immobiliers)
