En forme de croissant lové à l’ouest de la capitale, les Hauts-de-Seine comportent 36 communes constituant le plus petit département de la première couronne. Plusieurs villes « frontalières » de la capitale fonctionnent presque comme des arrondissements après avoir assimilé un fort processus de gentrification. Levallois prolonge le XVIIe, Boulogne, le XVIe, Issy, le XVe, Châtillon et Montrouge, le XIVe. Les berges de Seine connaissent des requalifications, comme à Paris. Pour autant, le « 92 » n’est pas le « 75 ». Il y règne une qualité de l’environnement qui n’existe plus à Paris, et une densité de 9 000 habitants/ km2, moitié moindre que celle de la capitale. Anciennes terres de chasse, les surfaces boisées sont gigantesques, les parcs, aussi. Les 10 petits hectares du parc parisien de Clichy-Batignolles paraissent bien exigus par rapport aux 460 hectares du parc de Saint- Cloud ou encore aux 420 hectares du domaine de Sceaux, dessiné par Le Nôtre… Les marchés immobiliers eux-mêmes se démarquent. Les écarts d’un secteur à l’autre sont plus tranchés que dans la capitale. Le mètre carré neuf doré sur tranche de Neuilly reste le plus cher (12 262 €/m2), tandis que Colombes et Gennevilliers, les communes populaires, sont presque trois fois moins onéreuses, respectivement à 4 964 €/m2 et à 4 779 €/m2. Traditionnellement dynamique, le marché alto-séquanais a presque toujours été soutenu par une forte demande de résidences principales. En première couronne, la logique est de vivre dans le 92 ou le 94, et d’investir plutôt dans le 93, voire à Paris si l’on peut. « Nous écoulons 80 % de notre production des Hauts-de-Seine en résidence principale, confirme Franck Helary, directeur général logement Île-de-France de Bouygues Immobilier. Nous gérons actuellement 22 programmes sur le département qui vont de 4 600- 4 700 €/m2 jusqu’à 9 000 €/m2. Cette fourchette assez large de prix correspond à une clientèle tout aussi large qui englobe majoritairement les acquéreurs qui revendent un bien et, plus rarement, quelques primo-accédants bénéficiant d’une aide parentale. »
Une offre contrastée
À Nanterre, par exemple, les programmes aux alentours de La Défense s’écoulent bien. Sur Seine-Arche, l’axe en développement qui relie la Grande Arche à la Seine, Bouygues Immobilier a par exemple lancé Green Home, un projet « à énergie positive », c’est-à-dire produisant plus d’énergie qu’il en consomme. Bénéficiant d’une TVA réduite à 5,5 %, le 4- pièces s’enlève aux environs de 375 000 €. « On a souvent entendu dire que les trois critères d’un bon produit étaient l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Cela reste d’actualité, mais j’y ajoute la qualité du projet », remarque Franck Helary. Le promoteur a aussi lancé un projet aux bons résultats commerciaux le long des quais de Meudon et un autre à Châtenay, à 4 600 €/m2. Deux opérations démarrent : l’une à Châtillon, 97 appartements à 6 200 €/m2 de moyenne, et l’autre dans le centre de Vanves, baptisée Niwa, à 7 200 €/m2. Travaillé par deux pointures, Kengo Kuma pour l’architecture et Michel Desvigne pour le paysage, le programme Niwa, qui signifie « jardin » en japonais, cherchera à faire entrer en communion architecture et nature. Dans le registre de la reconstruction de la ville sur la ville, à Bois-Colombes, un programme à la TVA réduite se lance autour de la rue d’Argenteuil. Levallois, Boulogne et Issy fournissent une offre moins importante en volume qu’avant, mais recherchée. À Levallois : vues sur le parc Collange (BNP Paribas Immobilier), proximité du centre commercial So Ouest (LNC)… À Boulogne : au coeur de Rives de Seine (K et B, Marignan)… À Issy : sur les quais, face à l’île Saint-Germain (Sefri-Cime)… Dans une perspective de valorisation à moyen terme, suivre le déploiement des nouvelles gares du Grand Paris – et surtout des quartiers alentour – ne manque pas d’intérêt. Autour de la Gare Vanves/Clamart/Issy/Malakoff, des logements vont se construire. L’appel d’offres est en cours. Le lauréat sera désigné en novembre. Les constructions devraient s’achever vers 2020/2022. La deuxième ligne de tramway Antony/Croix de Berny sera prolongée en sous-terrain jusqu’à cette gare. À suivre aussi, les restructurations d’Asnières, en limite de la boucle nord où les valeurs restent aux alentours de 6 000 €/m2. En revanche, le curseur s’affole dans pas mal de communes, qui rattrapent les valeurs parisiennes : 8 492 €/m2 à Boulogne, 8 731 €/m2 à Issy, 8 974 €/m2 à Levallois, 8 556 €/m2 à Saint-Cloud, 7 666 €/m2 à Sceaux, 7 267 €/m2 à Puteaux… (source : Adil). Après des années assez sombres, la maison neuve vit une embellie, non seulement à l’échelon national, mais aussi en périphérie pari sienne. Une offre de qualité est arrivée sur ce marché resté atone durant plusieurs trimestres. À Suresnes, début 2015, Proderim et Pierre Promotion ont par exemple lancé en copromotion des maisons neuves de 4, 5 et 6 pièces aux alentours du million d’euros, dans le quartier du parc du château. Ce modèle de maison est en quelque sorte le plus recherché dans les Hauts-de-Seine en ce moment.
Maison neuve : éviter l’effet lotissement
« Les acquéreurs apprécient que chaque maison ait une identité bien marquée, remarque Perrine Vincent, responsable de programme. Ce sont des habitations compactes de 90 à 100 m2 avec des petits jardins faciles d’entretien et une double sécurité à l’entrée. D’une part, la voie privée comporte une grille close. D’autre part, chaque maison a son propre portail avec une entrée particulière. » Sur les neuf maisons, trois ont été vendues. Un profil domine parmi les acquéreurs : 35 à 40 ans, avec de jeunes enfants et le bénéfice d’une revente. A Rueil, il faudra monter jusqu’à 2 750 000 € pour s’offrir une propriété de sept pièces très haut de gamme, avec parc de 2 500 m2. Le programme s’inscrit dans un domaine clos proche de La Malmaison, le nec plus ultra en matière de calme. Plus modeste et abordable, la maison de ville refait surface, avec terrasse et parfois jardinet. On la trouve en 5-pièces à Antony à 510 000 € près du parc Heller (Vinci Immobilier), ou en 4-pièces à Puteaux à partir de 754 000 € en coeur d’îlot du programme de Quanim. A La Garenne-Colombes, l’une des communes les plus pavillonnaires de La Défense, la maison de ville de 5-pièces cote un peu plus de 900 000 € avec petit jardin, et cela près de la place de l’Europe (Pitch Promotion). Parallèlement, il a fallu consentir en moyenne un budget de 553 200 € pour acquérir une maison ancienne alto-séquanaise au second trimestre, d’après les notaires de Paris-Île-de-France. Les ventes de maisons anciennes se sont bien redressées en augmentant de 22 % en un an en proche périphérie, surtout dans le Val-de-Marne (+ 37 %). Quant aux prix, ils ont baissé de 2,5 % sur un an, le repli le plus marqué s’affichant en Seine-Saint-Denis. Dans les Hauts-de-Seine, sur le marché individuel, les valeurs de Clamart ont fondu de 17 % (502 000 € en moyenne). Rueil marque aussi le pas avec un repli de - 12,8 % (690 900 €). Par contre, Antony progresse de 4 % (536 000 €). Au total, les Hauts-de-Seine enregistrent la correction départementale de prix la plus douce de la périphérie proche : -1,4 % en un an. Ce côté « province aux portes de la capitale » n’est pas sans déplaire aux parents à la recherche de chambres supplémentaires pour les enfants. Difficile de trouver plus confortable pour tout le monde qu’une maison !
En chiffres :
- + 2,6 % C’est la progression de l’offre disponible (2 575 logements en vente fin juin).
- 6 626 €/m2 C’est le prix moyen d’un bien neuf, en hausse de 0,4 % en un an.
- 12 262 €/m2 C’est le prix moyen à Neuilly-sur-Seine, la ville la plus chère.
- 4 779 €/m2 C’est le prix moyen à Gennevilliers, la ville la moins chère.
(Source : Adil 75, 2e trimestre 2015)
