Densifier les coeurs de ville
Au XIXe siècle, l’âge d’or des bords de Marne, de belles maisons de villégiature ont été édifiées, devenues les trésors du patrimoine val-de-marnais. Dans les années 1930, une foule de pavillons beaucoup plus modestes, encore alignés le long des rues, ont vu le jour. À cette époque, la loi Loucheur permettait d’emprunter à taux réduit pour faire construire. Ce fut en quelque sorte l’ancêtre du prêt à taux zéro. Puis sont arrivés les grands ensembles caractéristiques des Trente Glorieuses. L’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) en conventionne le renouvellement urbain, entre autres à Champigny, Gentilly, Limeil-Brévannes, Ivry, Vitry et Choisy. La plupart des communes déplorent l’absence d’un centre-ville imposant, une particularité de la première couronne. L’un des objectifs assignés à la construction neuve est de densifier ces coeurs de ville. Les programmes en vente se trouvent souvent dans ces quartiers. C’est ainsi que Nogent envisage de remodeler son centre-ville, mais n’a pas complètement finalisé le projet. Pour l’heure, le marché immobilier de cette voisine du bois de Vincennes se résume au lancement des Terrasses du Fort et à quelques queues de programmes. La Villa Olympia bâtie par Franco Suisse arrivait pratiquement à échéance début mars : 61 réservations sur 64, à 8 000 €/m2. Les réservataires sont typiques du Val-de-Marne résidentiel. D’une part, des habitants de Nogent, de Vincennes ou du Perreux, assez âgés et à la recherche du confort et des garanties du neuf ; d’autre part, des jeunes d’une trentaine d’années, en provenance souvent de Paris et en quête d’un appartement situé près du RER.
Des quartiers prometteurs
Plus populaire, profondément en mutation, la Vallée de la Seine, entre Ivry et Ablon, bénéficie des effets de l’opération d’aménagement « Orly-Rungis-Seine-Amont » orchestrée par l’État. Le trio Ivry- Choisy-Vitry cumule près de 30 % des transactions du département. La plupart des prix sont maîtrisés, adoucis par une TVA à 5,5 %, et se situent autour de 4 000 €/ m2. Particulièrement recherché : « Ivry Confluences », un morceau de ville de 150 ha en construction dans le quartier Ivry-Port, le long de la Seine. Cette « locomotive » du 94 fera sortir de terre 5 600 logements en une quinzaine d’années. Prometteur aussi, le pôle Orly-Rungis table sur 20 000 logements neufs en vingt ans. Ce gisement d’emplois du sud francilien va se déployer sur l’écoquartier Coeur d’Orly et le parc d’affaires Silic. Glamour, la future cité de la gastronomie Paris-Rungis offrira une pause relaxante sur ce territoire qui voue un culte aux affaires. Le secteur souffre d’une pénurie chronique de logements et la demande reste forte. Un programme rare comme celui de Pier France, implanté dans le centre de Rungis et mitoyen du parc Silic, ne s’enlève pas à moins de 5000 €/m2.
Le choix de faire construire
De l’air, un jardin, une chambre pour chaque enfant : la maison individuelle paraît idéale aux familles, mais onéreuse à l’achat dans la pratique. Dans le Val-de-Marne, faute de programmes neufs récemment mis sur le marché, la maison ancienne reprend du galon, mais des variations de prix contrastées s’échelonnent de - 6 à - 7 % à Champigny ou Fontenay-sous- Bois jusqu’à + 12 % à Sucy-en-Brie. Au bas mot, il faut compter environ 300 000 € pour une maison ni toute jeune ni forcément bien isolée et qui ne se situe pas aux portes de la capitale, mais à Vitry ou dans le haut Val-de-Marne, à une vingtaine de kilomètres. Les travaux de rénovation atteignent souvent un coût exorbitant. Une capacité financière assez importante permet de faire construire. Reste à trouver le terrain, la matière première indispensable pour une maison de qualité. Il existe deux formes de terrain à bâtir dans le Val-de-Marne : soit nu, soit surmonté d’une microscopique maison sans âme à déconstruire, une forme d’habitat autrefois populaire assez répandue. La logistique pour démolir coûte de 20 000 à 30 000 €, et la construction de la maison de trois chambres avec garage aux environs de 180 000 €. L’estimation de la valeur du terrain tiendra compte de la nature du sous-sol, et notamment des risques qui lui sont attachés, de même que de la proximité du RER et de l’exposition. « Chaque transaction doit être assortie d’une cartographie pour éviter les mauvaises surprises », prévient Franck Nimier, président du GIE Orpi 94. Un terrain bien placé de 300 m2 vaut 200 000 € à Villiers-sur-Marne et plus du double à Joinville. 500 m2 viabilisés sont estimés à 200 000 € sur un bon emplacement, près du golf de Marolles-en-Brie. Plus on s’éloigne de la capitale, plus les prix deviennent attractifs. Telle est la logique imperturbable mais impitoyable, de toute forme d’achat immobilier en Île-de-France.
En chiffres :
4 615 euros/m2
C’est le prix moyen d’un appartement neuf (- 4 % sur un an) dans le Val-de-Marne.
2 250 logements
C’est l’offre disponible dans le département fi n 2014 (+ 13 %).
- 45 %
C’est la baisse des ventes de studios en 2014.
+ 12 %
C’est l’augmentation des ventes de 5-pièces en 2014.
(Sources : Adil 75).
