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Le montage financier de votre opération immobilière

Publié le 01/09/2010, dans : Financer son logement neuf

Se lancer dans un projet d'accession à la propriété n'est pas si facile, le plus redouté étant les démarches à effectuer pour obtenir le financement le mieux adapté. Quelques repères utiles.

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Pour réaliser l'opération, vous allez probablement recourir à un emprunt. Ce sont essentiellement vos salaires qui vont déterminer vos chances d'obtenir le montant du prêt dont vous avez besoin.

 

Pensez aussi que devenir propriétaire engendre des dépenses inconnues quand on est locataire.

Vous aurez, en effet, à répondre de charges plus élevées, ne serait-ce que les travaux d'entretien indispensables ou la taxe foncière.

Les points de repère du montage financier de l'acquisition de votre logement

- Vos revenus : faites le calcul de ce que vous gagnez sur l'année, en comptant le 13emois et les primes fixes. Les revenus complémentaires, comme les pensions alimentaires ou les allocations familiales, restent aléatoires puisqu'ils sont attribués en fonction d'une situation familiale qui peut évoluer.

 

- L'apport personnel : il est utile de disposer de fonds propres. D'abord parce que les banquiers apprécient qu'on dispose d'une capacité d'épargne, d'ailleurs la plupart des banques font des propositions plus intéressantes dès lors qu'on contribue soi-même au financement dans des proportions intéressantes. Ensuite, parce que vos économies seront sans doute nécessaires pour payer les frais de notaires (environ 3% dans le neuf et 7%dans l'ancien).

 

- Les prêts complémentaires : faites le tour de tous les prêts qui peuvent vous concerner. Si vous avez constitué une épargne sur plan ou compte épargne logement, vous pourrez bénéficier d'un prêt en fonction des sommes capitalisées. Si vous êtes salarié du privé, les prêts du 1% Logement sont attribués selon des enveloppes plutôt restreintes, mais qui néanmoins peuvent vous aider. Si vous êtes fonctionnaire, certaines administrations ont aussi mis en place des prêts complémentaires. N'oubliez pas non plus, les aides que votre commune, département ou région peut proposer pour encourager l'accession.

Si vous achetez pour la première fois votre résidence principale, vous avez droit au prêt à taux zéro de l'Etat (PTZ). Le prêt est attribué en fonction des ressources, son montant est plus élevé dans le neuf que dans l'ancien, mais son obtention est toujours bienvenue dans le montage financier. Le PTZ est disponible auprès de la plupart des banques qui vous consentiront le prêt principal.

 

- Le prêt principal : une fois que vous connaissez les prêts complémentaires envisageables, demandez un rendez-vous en premier lieu avec votre banquier, pour avoir son sentiment sur votre projet et écoutez sa proposition. Si vous allez ensuite voir d'autres établissements, comparez et négociez. Le taux d'intérêt doit intégrer le coût supplémentaire des assurances, ainsi que les frais de dossier pour que votre information soit complète. C'est ce qu'on appelle le taux effectif global (TEG).Vous vérifiez ainsi quels frais sont intégrés dans chaque proposition.

Vous aurez le choix entre les prêts à taux variables ou fixes, les prêts à longues durées (25 ou 30 ans), les modulations de remboursement (permettant d'augmenter vos mensualités). Choisissez la formule qui correspond le mieux à votre projet. Par exemple, si vous devez revendre vite, l'amortissement du capital emprunté doit être le plus sûr et le plus rapide possible.

 

Bon à savoir avant de concrétiser votre projet immobilier

Il est préférable de savoir si votre projet est compatible avec votre budget. Mieux vaut d'abord aller voir les banques pour savoir si le rêve peut se concrétiser. Rien ne sert de visiter des biens que vous ne pourriez pas acquérir.

Toutefois, votre demande de prêt ne pourra être valablement instruite qu'après avoir signé un avant-contrat portant sur un bien déterminé. Pour mieux vous protéger, cet avant-contrat est conclu sous condition suspensive de l'offre de prêt.

Attention à un endettement trop élevé, vous empêchant de faire face aux autres dépenses (travaux, véhicule, loisirs…). En général, un tiers des revenus est considéré comme un maximum.

En ce qui concerne l'assurance décès-invalidité, vous avez le droit de refuser l'assurance proposée par la banque et d'opter pour celle de votre choix. Faites jouer la concurrence, mais sachez que ces démarches peuvent retarder l'offre de prêt et la signature chez le notaire.

 

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