L’achat d’un appartement sur plan, c’est-à-dire en VEFA (vente en état de futur achèvement) est réglementé par l’article L261-3 du Code de la construction et de l’habitation. Si la loi prévoit le droit d’y renoncer, l’annulation d’une vente reste soumise à certaines conditions et elle n’est pas sans conséquence financière.
Le contrat de réservation d’un appartement en VEFA
Le contrat de réservation n’est pas légalement obligatoire puisqu’il est possible de renoncer à l’achat. En le signant, vous devez néanmoins être attentif à son contenu dans la mesure où il peut constituer un motif de résiliation. Il doit donc préciser un certain nombre de choses :
- la surface habitable,
- le nombre de pièces, principales et secondaires,
- la situation dans l’immeuble,
- le prix prévisionnel, et les conditions au cas où il y aurait une révision,
- les caractéristiques techniques de construction (matériaux et équipement),
- la date prévue de signature du contrat de vente,
- les prêts que le promoteur s’engage à obtenir pour le financement. Il vaut mieux aussi faire mentionner également l’échéancier et ajouter une clause suspensive dans le cas où l’acquéreur est soumis à l’obtention d’un prêt immobilier de sa banque. C’est important pour récupérer le dépôt de garantie en cas d’annulation.
Les conditions d’annulation d’une VEFA
La rétractation est possible sous 10 jours après l’envoi du contrat de réservation signé, en recommandé avec accusé de réception. Mais d’autres cas permettent aussi d’annuler la VEFA :
- la non-réalisation d’une clause suspensive, par exemple un prêt immobilier refusé, le non-respect de la date de signature de l’acte de vente,
- la réduction de la valeur du logement lorsqu’elle est supérieure à 10 %,
- un équipement collectif non réalisé, par exemple un ascenseur,
- le dépassement du prix initial au-delà de 5 %,
- la suspension du contrat d’urbanisme.
Dans tous ces cas, l’annulation de la VEFA entraîne de facto le remboursement du dépôt de garantie. Si l’annulation est demandée en dehors de ces conditions, l’acquéreur perd son premier versement : à savoir 5 % du montant du prix du bien si la livraison était prévue dans l’année, 2 % si elle devait être effectuée sous 2 ans. Notons que si le retard de livraison n’est pas justifié par le promoteur, l’annulation reste encore possible.
La procédure d’annulation
Si la rétractation intervient sous 10 jours, il suffit d’envoyer votre décision en recommandé avec accusé de réception. Il n’est pas utile de justifier sa motivation. En revanche, il faut demander le remboursement du dépôt de garantie. Il est possible de remettre cette lettre en main propre contre un récépissé récupéré sur place. Le délai du remboursement du dépôt de garantie est en général de trois mois.
Dans les autres situations prévues par la loi, il faut demander l’annulation en la justifiant, toujours en recommandé avec accusé de réception.
Après la livraison, il devient plus difficile d’annuler la vente. La garantie de parfait achèvement prévoit la remise en état des éventuels défauts ou malfaçons constatés. En revanche, si des vices cachés apparaissent, même plusieurs années après l’acte de vente, il faudra avoir recours à un avocat spécialisé en droit de la construction.
Le conseil du notaire
A l'occasion de l'émission les Clés de l'Immo sur Figaro Immo, Maître Noblinski indique les obligations du promoteur dans le cadre d'une vente en VEFA ( Vente en l'état de futur achèvement). Respect des délais de livraison du logement.
