Emprunter malin à tout âge

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Thibault n'a que 27 ans, mais il est déjà propriétaire de son petit 2-pièces à Paris.

Grâce à une donation de 40 000 € de ses parents, il a, en effet, pu financer son acquisition d'un montant de 170 000 €. “Je n'ai dû emprunter que 130 000 € et je rembourse 750 € par mois pendant 25 ans”, raconte ce jeune professeur. De leur côté, Marie-Françoise et Alain, la quarantaine bien sonnée, viennent d'emménager dans un grand 4-pièces à 250 000 €, au coeur de Strasbourg. “Avec nos deux enfants, nous étions à l'étroit dans notre petit 3-pièces, et comme nous avions économisé 100 000 €, nous avons pu financer notre crédit sur quinze ans”, indique Marie-Françoise.

À 60 ans, Bernard, lui, voulait profiter du dispositif Scellier en achetant un petit 2-pièces à crédit, mais pensait qu'il ne pourrait pas emprunter. Il a eu la bonne surprise de constater qu'il pouvait non seulement trouver un crédit, mais qu'il pourrait aussi rembourser au-delà de 70 ans. Que vous achetiez votre résidence principale ou secondaire, ou que vous envisagiez de réaliser un investissement locatif, aujourd'hui, il n'y a plus d'âge pour emprunter. Les formules des banques permettent de répondre à toutes les problématiques. Reste qu'avec la crise, vous avez intérêt à soigner votre dossier pour que votre banquier vous fasse les yeux doux.

Entre 25 et 35 ans : soignez votre dossier

Comme Thibault, de nombreux primoaccédants s'engagent d'emblée sur des durées longues, histoire d'alléger les mensualités, quitte à renchérir le coût du crédit. Et contrairement aux rumeurs qui circulent depuis la crise, les banques prêtent toujours sur de longues durées, dès lors que le dossier tient la route. Tous les banquiers vous le diront, il ne s'agit pas forcément de rembourser sur 25 ou 30 ans, mais plutôt de mettre un pied dans l'immobilier. Rembourser son emprunt sur 25 ans n'empêchera pas Thibault de revendre si nécessaire au bout de quelques années lorsqu'il vivra en couple et qu'il aura des enfants… Il faut savoir qu'en moyenne, un logement change de mains au bout de huit ans. L'avantage des prêts de longue durée tient au fait que la mensualité équivaut bien souvent à un loyer. Une façon de se constituer un patrimoine en douceur. Au bout de quelques années, Thibault pourra revendre et disposer d'un petit pécule pour racheter autre chose, et ainsi de suite… Seul inconvénient des prêts à long terme : leur coût. Plus vous étirez la durée du prêt, moins vous remboursez de capital et plus le crédit coûte cher en intérêts.

Démonstration : pour un crédit de 150 000 €contracté sur 15 ans, le taux couramment pratiqué aujourd'hui s'établit à 3,95 %. Ce qui entraîne une mensualité de 1 106 € et un coût total de l'emprunt de l'ordre de 49 040 €. Le même crédit, contracté sur 25 ans, ne sera pas consenti au même taux. Si l'on considère un taux de 4,30% aujourd'hui, la mensualité ne sera plus que de 817€ mais le coût du crédit explosera : 95 044€. Et ce, malgré la baisse des taux qui a au moins un avantage : resolvabiliser les emprunteurs.

Primo-accédants : sur la piste des prêts aidés

“Le pouvoir d'achat immobilier des acquéreurs est revenu au niveau de février 2007”, constate t-on chez Cafpi, entre octobre 2008 et juillet 2009, à montant d'échéance et durée de remboursement identiques, soit 1 000 € sur 20 ans, la capacité moyenne d'emprunt a augmenté de 14,54 %. Même discours chez Meilleurtaux, qui note que “pour une même mensualité de 1 000 € sur 25 ans, un acheteur peut emprunter aujourd'hui 184 500 € au taux fixe de 4,25 % hors assurance, contre environ 167 000 €à 5,25%, il y a neuf ans, soit 17 500 € supplémentaires”.

En outre, les primo-accédants bénéficient largement du plan de relance gouvernemental. “Les récentes mesures prises par les pouvoirs publics, s'agissant du pass-foncier ou du prêt à taux zéro, dynamisent le marché immobilier et améliorent la capacité d'endettement des futurs emprunteurs”, souligne André Metzger, responsable de la politique de l'habitat au sein du pôle particuliers du Crédit Foncier.

Autant en profiter (voir notre dossier “Réussir son premier achat”, dans l'Indicateur Bertrand d'août). Cela ne doit pas vous empêcher d'être à l'affût des petits prêts à faible taux d'intérêt. S'il est logique de n'avoir qu'un faible apport à 25 ans, à 35 ans c'est moins concevable pour une banque. D'où l'intérêt d'alimenter régulièrement un plan épargne logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL), et de faire jouer vos droits à prêt si cela s'avère plus intéressant qu'un taux classique. Si vous n'avez pas pris la précaution d'épargner quelques années auparavant, tout n'est pas perdu. Pour les primo-accédants, le prêt à taux zéro (PTZ) se veut un crédit aidé constitutif de l'apport personnel. Renseignez-vous auprès de votre banque. D'autant que son doublement dans certaines zones est un vrai coup de pouce. Autre piste, le prêt 1 % logement, auquel vous pouvez prétendre si vous êtes salarié du privé. Là encore, interrogez votre employeur ou votre comité d'entreprise.

Caution ou hypothèque, assurance et souplesse

Même si vous avez obtenu un bon taux, vous devez être attentif à la garantie de votre prêt.

Les banques vous donnent généralement le choix entre hypothèque et caution mutuelle.

Si vous pensez revendre avant le terme de l'emprunt, ce qui est très fréquent, mieux vaut opter pour le cautionnement mutuel.

Cette solution vous évite les frais de mainlevée en cas de revente prématurée. Privilégiez aussi les formules qui vous proposent un remboursement du fonds de garantie à l'échéance du crédit. Chez Crédit Logement, ce remboursement atteint 75 % de la somme versée à ce titre. Côté assurance, si vous êtes jeune, vous présentez forcément moins de risque qu'un emprunteur plus âgé. Certains contrats “groupe” proposés par les banques établissent une différence selon l'âge et le degré de risque. Ces contrats vous permettent d'économiser jusqu'à 0,20 ou 0,30 point sur le taux de votre crédit. Même chose si vous optez pour une délégation d'assurance. Il est important de rappeler que le bon crédit n'est pas forcément celui qui affiche le taux le plus bas, mais celui dont la durée, l'assurance et la garantie, sont en adéquation avec l'âge du souscripteur. Si vous faites jouer la concurrence, vous constaterez vite que les formules n'offrent pas toutes les mêmes souplesses.

Certaines d'entre elles (souvent à taux révisable), proposent une option de remboursement anticipé. Or, sachant qu'un crédit a une durée de vie de huit ans en moyenne, on est très souvent confronté au problème des pénalités.

C'est pourquoi il vaut mieux vous assurer que vous n'aurez pas à les payer. D'autant qu'elles coûtent cher : 3 % du capital restant dû (limitées à un semestre d'intérêts).

Autre point sur lequel il n'est pas inutile d'agir : la modulation de vos mensualités. Surtout si votre budget n'est pas extensible. Vous pourrez ainsi, en cas de grosse dépense imprévue, par exemple, diminuer votre mensualité quelques mois et la rétablir ensuite. Enfin, penchez-vous aussi sur les frais de dossier, qui représentent en général 1 % du montant du crédit (souvent plafonnés). N'hésitez pas à les négocier.

Entre 35 et 55 ans: visez le meilleur taux Ce qui vaut pour les couples jeunes, vaut également pour les couples plus âgés, en terme de souplesse. Remboursement anticipé et modulation des échéances doivent absolument être négociés. Si vous comptez sur des rentrées d'argent exceptionnelles (héritage, stock-options, bonus…), vous aurez ainsi toute liberté pour écourter la durée de votre crédit. Le meilleur crédit reste celui qui coûte, tous éléments confondus, le moins cher. De ce point de vue, si vous avez entre 35 et 55 ans, vous avez certainement constitué un apport ou déjà acquis un bien immobilier qui vous servira d'apport pour le suivant. Ce qui vous laisse le choix d'une durée de crédit beaucoup moins longue. Sur 15 ans, on peut aujourd'hui emprunter autour de 3,90 %. Un gain important par rapport à un crédit sur 20 ou 25 ans.

Si vous possédez un logement à revendre, encore faut-il persuader la banque de vous prêter. Ce qui ne va pas toujours de soi. Pour mettre toutes les chances de votre côté, l'idéal est de détenir un compromis déjà signé. À défaut, la banque examinera votre dossier à la loupe, d'autant que le marché de la revente est devenu plus délicat.

D'ailleurs, pour éviter cet écueil, “les particuliers évitent d'avoir recours à un crédit relais, note Meilleurtaux.com. Ils préfèrent vendre leur bien, avant d'en racheter un autre”. Quoi qu'il en soit, sachez que les banques ne prêtent pas la totalité du bien à vendre. En général, elles se limitent à 60, voire 70 % de sa valeur sur une durée très courte. Un an ou deux, tout au plus.

Se constituer un patrimoine

Quel que soit votre âge, vous envisagez peut-être d'investir dans le cadre d'un dispositif fiscal comme le Scellier. Non seulement vous pourrez ainsi vous procurer un revenu complémentaire, très utile au moment de la retraite, mais aussi bénéficier d'une économie d'impôt très intéressante. Rappelons que cette réduction s'établit à 25 % pour les achats réalisés en 2009 et en 2010 (plafonnés à 300 000€) et à 20 % les deux années suivantes. Soit, pour un achat réalisé en 2009 ou en 2010, l'équivalent de 8 333 €d'impôt en moins. Et si la réduction excède l'impôt que vous devez, elle est reportable sur les six années suivantes.

À titre d'exemple, pour un investissement de 150 000 €financé à 100 % sur 20 ans au taux de 4,20 %, investissement dont vous tirez un loyer de 500 €, votre mensualité s'établira à 1000 €par mois mais, déduction faite du loyer, vous ne débourserez en réalité que la moitié.

Et si l'on considère l'économie d'impôt, votre effort d'épargne ne sera plus que de 250 €.

Une bonne façon “de se constituer un patrimoine cessible et transmissible, ainsi que des revenus complémentaires à la retraite grâce aurendement locatif”, explique Christine Vassal Largy de Thésaurus. En outre, les investisseurs bénéficient de financements spécifiques, tel le crédit in fine. Un prêt qui, comme son nom l'indique, n'est remboursable qu'à son échéance, mais qui coûte très cher et s'applique plutôt aux investisseurs disposant déjà de revenus fonciers et cherchant à défiscaliser au maximum. Une telle formule nécessite toutefois une capacité d'épargne importante, un produit financier étant généralement mis en place simultanément qui permettra, à terme, de rembourser sans difficulté le crédit.

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