Certes, la crise financière est là et a conduit au fléchissement du marché immobilier comme au durcissement des conditions de crédit. Cela ne signifie pas pour autant que vous ne pouvez plus emprunter. Même pourune opération d'achat-revente, les banques prêtent. Elles prennent seulement plus de précautions qu'avant. Plus encore pour un prêt relais. D'autant que le marché immobilier est moins porteur. Dans son étude trimestrielle du 4etrimestre, la Banque de France constatait ce léger durcissement des critères d'octroi des prêts. Les banques n'anticipent d'ailleurs pas d'assouplissement. Pour elles, en effet, tout dépend de la qualité du bien et de la facilité avec laquelle vous estimez pouvoir le revendre. S'il s'agit d'un appartement en plein centre-ville et donc bien placé, pas de souci, vous êtes à peu près sûr de dénicher un acquéreur rapidement à un prix satisfaisant et donc d'obtenir un accord de l'établissement de crédit. Ce ne sera pas forcément le cas pour la vente d'une maison en zone périurbaine ou en pleine campagne, car le marché y est beaucoup moins fluide. D'autres éléments interviennent, que le banquier va forcément intégrer pour donner ou non son accord: la part d'emprunt déjà remboursée sur le bien à vendre et le montant de prêt complémentaire qui vous est nécessaire pour financer le second bien.
Le mariage a de moins en moins la cote mais les couples continuent de s'unir et d'acheter leur logement à deux. Reste qu'aujourd'hui, près d'un couple sur deux divorce et il n'y a pas vraiment de raison que le Pacs ou le concubinage soient mieux lotis. Si vous vous apprêtez à acheter un logement, demandez-vous ce qu'il adviendra de celui-ci si vous divorcez ou si vous vous séparez. Le mariage donne le cadre juridique le plus sécurisant. C'est sans doute aussi le plus contraignant puisqu'il impose aux époux un certain nombre de devoirs : l'obligation de vivre ensemble, d'aider et d'assister l'autre. Rien de tout ceci avec l'union libre qui ne crée aucun lien. Entre les deux, le Pacs est une solution intermédiaire qui donne des droits se rapprochant de ceux du mariage. Si vous avez opté pour le mariage, sachez qu'en cas de mésentente, vous aurez toutefois plus de mal à rompre les liens qu'avec un Pacs ou un concubinage.
Le mariage reste très sécurisant
Pour autant le mariage offre une meilleure protection sociale, par exemple lorsque le couple travaille ensemble, ou en cas de décès.
“La pension de réversion est un droit pour le conjoint survivant, pas pour le pacsé ou le concubin”, indique-t-on chez les notaires. En outre, seul le conjoint survivant est héritier.
Le pacsé et le concubin n'ont eux, aucun droit s'il n'existe pas de testament. Il permet aussi de mieux répartir les biens et les dettes. D'autant que différents régimes matrimoniaux s'offrent aux époux qui peuvent d'ailleurs en changer au cours de leur vie. “Si l'un débute une activité libérale ou commerciale, passer à un régime de séparation permettra de mieux protéger l'autre.En revanche,passer d'une séparation à une communauté ou à un régime d'indivision permet de préparer la succession”, indique-t-on à la chambre des notaires. Le régime matrimonial est donc déterminant.
Il en existe trois: le régime de la communauté, le régime de la séparation de biens et le régime de la participation aux acquêts. La communauté réduite aux acquêts est le régime légal pour tous les époux mariés depuis 1966 (auparavant, ils étaient soumis à la communauté de meubles et acquêts) qui ne décident d'aucun autre contrat. Tous les biens acquis pendant le mariage avec les revenus de l'un, de l'autre ou des deux sont réputés communs.
Ceux acquis avant le mariage restent toutefois la propriété de chacun. Même chose lorsque le bien est reçu d'une donation ou d'une succession. En cas de divorce, tous les biens acquis durant l'union, par exemple la résidence principale, sont répartis par moitié entre les époux. Il n'en va pas de même si vous avez opté pour un régime de communauté universelle, déclinaison de la communauté réduite aux acquêts. Car dans ce cas, tous les biens possédés par les époux au jour de leur mariage, ceux acquis ensuite ou reçus en donation ou par succession, deviennent communs. Le régime de la séparation de biens permet, au contraire de différencier ce que chacun possède au jour du mariage comme par la suite. Chacun des époux peut gérer ses biens comme il l'entend, sauf la résidence principale qui nécessite l'accord des deux pour être vendue, même si elle n'appartient qu'à un seul conjoint. Ce régime intéresse surtout les époux dont l'un exerce une profession libérale. Mais attention, en cas de séparation, l'incidence de ce régime peut avoir des conséquences graves. “Si l'un ne travaille pas et s'occupe des enfants, il n'aura pas de revenus et tous les biens, y compris la résidence de la famille, appartiendront à celui qui travaille, explique-t-on chez les notaires.
Pour éviter cela, il est possible de faire une société d'acquêts dont la composition est librement déterminée. Tous les biens qui y figureront seront communs aux deux époux...”
Enfin, le régime de la participation aux acquêts fonctionne comme le régime de la séparation durant le mariage. Seule différence : lorsque les époux se séparent ou que l'un décède, les biens sont liquidés comme sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.
Les époux disposent donc de nombreuses options en fonction de leur situation.
Il faut aussi savoir que les droits successoraux du conjoint survivant ont été profondément modifiés, notamment par la loi du 23 juin 2006. L'époux survivant dispose d'un droit au logement lui permettant de rester dans les lieux et d'utiliser le mobilier qui s'y trouve. En outre, si le défunt laisse un conjoint et des enfants, ce dernier bénéficiera d'un quart du bien en pleine propriété ou de la totalité de l'usufruit. Des droits qui peuvent être aménagés par certaines clauses comme la clause d'attribution intégrale: le conjoint survivant est alors bénéficiaire de la propriété des biens (ou de l'usufruit), ou la donation entre époux (ou donation au dernier vivant), offrant des droits plus étendus que ceux de la loi. Le survivant peut même choisir les biens qu'il désire conserver et donner les autres aux héritiers.
Entre mariage et union libre : le Pacs
Créé en 1999, le Pacs fête ses dix ans mais a subi des aménagements lors de la réforme des successions du 23 juin 2006. Si vous avez contracté un Pacs avant cette date, vous restez sous le régime de l'indivision (voir plus loin). En revanche, depuis la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2007, les partenaires d'un Pacs sont automatiquement soumis au régime de la séparation. Chacun conserve la libre disposition de ses biens personnels. Ils peuvent toutefois, dans la convention qu'ils doivent rédiger lors de la signature du Pacs, en décider autrement et privilégier le régime de l'indivision : chacun des partenaires conserve la propriété des biens qui lui appartenaient avant le Pacs ou qu'il reçoit par donation ou par succession, les biens achetés en commun étant la propriété de chacun par moitié. Si votre Pacs est antérieur à la réforme, il est possible d'envisager une modification du contrat pour passer en régime de séparation, afin d'éviter certains risques. Par exemple, si l'un de vous exerce une profession indépendante, en cas de difficultés financières, les créanciers ont la possibilité de saisir vos biens, qu'ils vous appartiennent en propre ou à deux. Une modification du Pacs s'avère, dans certains cas, très utile. L'avantage du Pacs tient aussi à son régime fiscal qui s'aligne désormais sur celui des couples mariés, qu'il s'agisse d'impôt sur le revenu ou de droits de donations ou de succession: exonération des droits de succession et abattement de 79222€ en cas de donation.
Union libre : un délicat équilibre
Ce statut n'offre aucune sécurité. Les biens appartiennent à celui qui les a achetés ou reçus en donation ou en héritage. Si vous décidez d'acheter votre résidence principale ensemble, vous serez automatiquement sous le régime de l'indivision, chacun payant sa contribution au logement. L'acte d'acquisition indiquera, dans ce cas, la quote-part de chacun des compagnons au financement en fonction de sa mise de fonds. Attention : il vaut mieux que cette répartition soit réelle et non fictive, au risque de voir les contestations surgir au moment de la séparation ou du décès de l'un des partenaires. Simple à mettre en oeuvre, l'indivision a toutefois des inconvénients. Dans le cadre d'une indivision légale, la prise de décisions s'effectue à l'unanimité. En cas de mésentente et de séparation, il faut l'accord des deux partenaires, par exemple pour vendre le logement acquis ensemble. Même si le Code civil prévoit que le partage peut toujours être provoqué. En outre, en cas de décès et de présence d'héritiers, l'indivision légale ne laisse aucune chance au survivant de récupérer le logement.
C'est la famille qui se partage la succession.
Et même s'il existe un testament en faveur du concubin survivant, le fisc ne sera pas tendre et exigera les 60 % de droits de succession (après les 1500 € d'abattement autorisés). Pour éviter d'être mis dehors, une solution : prévoir une convention d'indivision.
Son intérêt tient à la possibilité de donner la priorité au concubin survivant d'acquérir la quote-part de celui qui est décédé.
Autre option: la possibilité de se léguer mutuellement par testament l'usufruit des parts, dans la limite, bien sûr, de la part réservataire des héritiers. Inconvénient: les droits de succession ne pourront être évités (60%!), les concubins étant des étrangers.
La clause de tontine un peu désuète
Le pacte tontinier (ou une clause de tontine) peut s'appliquer entre deux conjoints vivant en union libre. Cette clause prévoit qu'à la mort de l'un, l'autre deviendra automatiquement propriétaire de la résidence principale.
Cette clause évince également les héritiers et n'a donc d'intérêt que pour ceux qui n'ont pas d'enfants. Attention : la clause de tontine est irréversible, sauf à obtenir l'accord de l'autre pour en annuler les effets. Ce qui peut poser problème lorsqu'il y a mésentente et séparation. Autre écueil: si la valeur du logement n'excède pas 76 000 €, le bénéficiaire n'a rien à payer (sauf les droits de mutation classiques). En revanche, si cette valeur excède ce plafond, le concubin survivant devra payer les droits de succession. Et aujourd'hui, avec la flambée des prix de l'immobilier, difficile d'échapper à cette taxation !
Monter une SCI
Dans nombre de cas de figure, la SCI peut constituer une piste intéressante quand on envisage l'acquisition d'un bien immobilier en commun. Son principal intérêt est qu'elle évite l'indivision, un statut dont chacun s'accorde à dire qu'il manque de souplesse. En effet, dans l'indivision, la plupart des décisions nécessitent l'accord de tous les indivisaires, ce qui peut provoquer des situations de blocage. Vous avez, en permanence, une épée de Damoclès au-dessus de la tête, nul ne pouvant être contraint à demeurer dans l'indivision, ce qui signifie que le partage peut être provoqué à tout moment. La SCI ne peut être dissoute que pour un motif grave qui empêche son fonctionnement normal.
Pour les concubins, c'est une façon d'échapper à l'indivision et de favoriser son partenaire.
Au lieu d'acheter le logement de façon classique, vous le faites acquérir par la SCI.
C'est donc elle qui est propriétaire. Chacun des associés détient alors des parts à hauteur de sa mise. Les statuts peuvent prévoir la nomination d'un des concubins comme gérant, l'autre lui succédant en cas de décès, ainsi que les conditions de dissolution (à l'unanimité, au décès du premier concubin...).
Si le couple se sépare, il sera par exemple possible à celui qui le désire, de conserver le bien en rachetant les parts de l'autre. En cas de décès, les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société et, par voie de conséquence de la vente du bien. Autre avantage: la possibilité de conserver la jouissance du bien par le biais du démembrement de propriété croisé qui autorise, en cas de décès, le maintien dans les lieux du survivant, jusqu'à son propre décès. Et cela, sans avoir à payer de droits exorbitants. En supposant que la SCI comporte 1000 parts, il suffit que vous déteniez, par exemple, les parts de 1 à 500 en nue-propriété et les parts de 501 à 1000 en usufruit. Votre compagne ou votre compagnon achèterait, de son côté, les parts de 501 à 1 000 en nue-propriété et les parts de 1 à 500 en usufruit. Une technique qui doit cependant être utilisée avec la plus grande prudence et nécessite le conseil d'un notaire.
