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Accession dans le neuf : savoir définir son projet

Publié le 01/06/2011, dans : Bien acheter dans le neuf

Avant d'entamer vos démarches et de boucler votre budget pour réaliser votre achat, avez-vous pensé à faire le point sur votre projet ? Quelques rappels indispensables.

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Adaptez votre projet immobilier

Renseignez-vous correctement sur le marché local. Savoir quels sont les prix pratiqués, vous permettra de négocier le prix lorsque vous aurez trouvé le bien à votre convenance.

Mesurez bien les conséquences de vos choix en fonction de vos besoins. Une maison est-elle adaptée à votre rythme de vie et ne serez-vous pas trop éloigné de votre lieu de travail ? Les frais de transport, la proximité ou non des commerces et services doivent aussi jouer un rôle important dans votre décision.

L'appartement peut se révéler un meilleur choix pour un premier achat. En règle générale, le coût est moins élevé et les frais d'entretien répartis entre copropriétaires allègent les dépenses.

Il est bien entendu que votre projet doit être adapté à votre budget et mieux vaut réduire ses prétentions que de chercher à boucler un financement impossible.

Renseignez-vous sur les prêts

Vous devez estimer le montant d'opération envisageable avec le banquier qui va examiner votre situation avec soin, à commencer par vos revenus ; ce sont essentiellement vos salaires qui vont déterminer le montant du prêt. Les banques sont vigilantes et pour éviter un surendettement, les mensualités de remboursement sont calculées pour ne pas dépasser le tiers du revenu mensuel moyen (ce que vous gagnez sur l'année, en comptant le 13e mois et les primes fixes). Les revenus complémentaires, comme une pension alimentaire ou les allocations familiales restent aléatoires puisqu'ils sont attribués en fonction d'une situation familiale qui peut changer.

Les crédits en cours de remboursement, les pensions alimentaires que vous versez sont autant de charges qui grèvent votre capacité d'emprunt.

Il vaut mieux parfois reporter l'opération. Par exemple si vous envisagez d'ici quelques années un changement professionnel vous obligeant à déménager, il peut être plus opportun d'attendre.

Puisque les premières années du crédit, on rembourse surtout les intérêts, le capital emprunté n'est amorti que dans une faible mesure. Conséquence, la revente trop rapide ne permet pas toujours de récupérer du capital. En prévision de la revente, négociez pour éviter les pénalités de remboursement anticipé. Celles-ci, quand elles sont prévues dans le contrat de prêt, sont fixées à 3 % maximum du capital restant dû. Toutefois certains événements (mobilité professionnelle, maladie, décès…), dispensent l'emprunteur de les verser.

Votre apport personnel

Le fait de ne pas disposer d'un apport personnel n'est pas un obstacle pour se lancer dans une opération d'accession, mais il vous en coûtera un peu plus cher que si vous disposez de fonds propres car le banquier les prendra en compte dans le montage financier.

Fréquemment à compter de 20 % de capitaux personnels destinés à l'opération, le taux d'intérêt est nettement plus bas. Pensez aussi aux frais que vous allez devoir supporter et qui, en principe ne sont pas l'objet du prêt ; en particulier les frais de notaire (environ 3 % dans le neuf et 7 % dans l'ancien) et les frais de garantie (hypothèque ou caution) ainsi que les honoraires de négociation si vous êtes passé par une agence immobilière.

Parlons chiffres !

Dans le neuf, les frais de notaire réduits et la certitude de disposer d'un logement aux normes en vigueur, sans travaux à prévoir, sont des facteurs à prendre en compte. Un logement ancien peut s'avérer bien plus cher, compte tenu des mises aux normes à envisager.

L'offre de prêt que vous recevrez sera la proposition définitive de la banque. Il sera alors trop tard pour en discuter les modalités. Dès votre demande de prêt, négociez les conditions.

Caution ou hypothèque, faites le bon choix. Une garantie est nécessaire, pour faire face à une défaillance dans les remboursements. De plus en plus, au lieu de la traditionnelle hypothèque, les banques proposent la caution d'un organisme (filiale ou organisme extérieur). Son coût au final reste plus intéressant que l'hypothèque dont les frais d'inscription et de main levée (en fin de prêt) nécessitent le recours à un notaire.

 

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